Lakásvásárlás

Fórumok

Sziasztok!

Szeretnék Budapesten saját lakásba költözni és végre nem másokhoz (lakótárs, tulaj) alkalmazkodni és a pénz "égetést" is unom már. Egy ideje tervezem már, most keresek úgy illetve állok úgy anyagilag, hogy talán nem járna nagy lemondással és bele is mernék vágni egy 15 éves végig fix kamatozású fogyasztóbarát lakáshitellel. A preferált kerület a XI. lett volna, de mivel jó állapotú/újszerű (2000 után épült, max festés után költözhető) tégla lakást keresek 40-50 m2, 1.5-2 szoba, ~30m HUF ár paraméterekkel, így kb. ez esélytelennek tűnik jelenleg, úgyhogy most a XIII. kerületben keresgélek.

2 dologban szeretném a segítségeteket, véleményeteket kérni:

Aki ismeri a XIII. kerületet, mennyire élhető/"jó" környék a Szent László út, Kucsma utca, Országbíró utca, Tatai út (Vasúttörténeti Park) környéke? Maga a vasút közelsége mennyire zavaró? Ugyanis itt akad 3-4, a paramétereimnek nagyjából megfelelő lakás. Amennyiben nem jó környék, akkor hol érdemes inkább nézelődni? Tisztában vagyok vele, hogy személyesen oda kell menni, szét kell nézni, de engem inkább "helyiek" véleménye érdekelne, vagy azoké akik ismerősök már arra, mert attól, hogy sétálgatok arra, még nem derül ki feltétlenül, hogy milyen ott élni.

Fontos szempont lenne továbbá, hogy ha valami miatt szedném a sátorfámat (külföld, család miatt nagyobba költözés, stb.), könnyen ki/eladható legyen, tehát egyetemek/tech cégek legyenek a közelben és tömegközlekedés szempontjából is legyen elfogadható helyen.

A másik kérdésem a banki hitelhez kapcsolódik. Lehet ezeknél a végig fix kamatozású fogy. barát lakáshiteleknél bármilyen kiskapu, "apróbetűs rész", amivel mégiscsak meg lehet szívni és mégsem végig fix, előre ismert törlesztőm lenne? Nyilván tervezek majd előtörleszteni (kipörgetni amint lehet és nem 15 évig húzni), aminek köszönhetően gondolom csökkenni fog a havi törlesztő (vagy a futamidő?). LTP-ből tudtommal ingyenes az előtörlesztés, de amúgy sem vészes 1% körüli a költsége, de évi 2 havit talán egyébként is engednek a bankok ingyen.

Bármilyen építő jellegű véleményért, hozzászólásért hálás köszönet!

Üdv,
Peti

Hozzászólások

Én a környéken lakok (még), bár nem ezekben az utcákban. Angyalföld most az egyik legfelkapottabb rész, csodálkozom hogy amit nem tudsz megvenni a XI.-ben, az itt menne, ez mindneképpen gyanús. Az utóbbi 6-8 évben kb. háromszorosra nőt itt egy átlag lakás értéke, konkrétan 10-15 éves házakban lehet eladni 2 szoba + nappalis lakásokat 50-60M-ekért, a garzonok meg lassan 40M fölé mennek. Mindeközben épül 5-6 ezer lakás ugyanitt. Csak viszonyítás képpen: a szomszédom 6 nap alatt adta el a lakását piaci ár fölött. A vevője úgy foglalózta le, hogy a szomszéd utcában árulta még az övét, ránézésre szintén irreális áron. Azt két hét alatt vitték el.

Szóval ha valami ehhez mérten olcsóbb, akkor kezdj gyanakodni. Sajnos tényleg nem tudsz mást tenni, csak odamenni és körülnézni. Mindegyik felsorolt utcában vannak jobb (sőt, egészen jó) szakaszok/házak, és vannak kevésbé jók. Szóval nem igazán az utcán múlik hanem a házon. A Vasúttörténeti Parkkal szemben pl. találsz csilli-villi lakóparkot jó közösséggel, és közvetlen mellette ott egy külső gangos romhalmaz is, az annak megfelelő lakókkal. De amúgy a streetview is a barátod... :)

Köszönöm a gyors reagálást! :) Teljesen új, illetve majd jövőre meg a nem túl távoli jövőben elkészülő lakás nem érdekel, a minőségükre is nagyon kíváncsi lennék btw. és annyi horror storyt hallani a kivitelezőkkel kapcsolatban, hogy szóba se jöhet.

Streetview-t néztem, de 2014-es, szóval nem tudom mennyire releváns és a héten magam is megnézem természetesen a környéket.

Hova és hogyan közlekedsz otthonról? Újbuda és Angyalföld nagyjából az átellenes oldalon van. Újbudáról néha gyorsabb eljutni Bécsbe, mint Angyalföldre...

A távolságon túl: Újbuda és Angyalföld nagyon "más hely". Ha lakást veszel, leginkább a környéket veszed meg. Ha Újbuda preferált, inkább keress kisebbet, régebbi építésűt, stb. mintsem "eldobd a környéket".

Nehéz a kérdésedre válaszolnom, de azért megpróbálok. Jelenleg a XIV.-ben lakom, közel az Örshöz, az aktuális munkáltatóm irodája a XIII. kerületben van, az említett Vasúttörténeti Park környékétől kb. 25 perc gyalog GMaps szerint. Ebbe az irodába viszont ritkán járok be, külföldre ingázok már 1.5 éve projekt miatt és amikor itthon vagyok home office-olok (nemzetközi csapat).

Kertvárosias(abb) környéket szeretnék, az említett rész a XIII.-ban annak tűnik. A XI.-be gyakran járok család látogatóba öcsémékhez, de ők paneleznek és nekik is érik a költözés.

Egyáltalán nem ismerem Budapestet, de úgy tudom, hogy agglomerációban olcsóbbak az ingatlanok. Abban nem gondolkodol?

Ingatlankeresgélés: amikor már van esélyes jelölt, akkor azt érdemes valami hozzáértőbbel is megnézni. Attól, hogy szépen le van festve, mögötte sok probléma is lehet, amivel majd meg kell küzdened (és direkt a festéssel takarják el :) ).
Valamint az új nem biztos, hogy jobb. Festő mesélte a nyáron, hogy évtizednél fiatalabb ingatlanokban milyen problémákat látott (kb. akkora rés a falon, hogy a szomszéd szobába át lehet látni, stb.). A régebbi ingatlanoknak egy olyan előnye van, hogy az már "bizonyított" X évet.

Hitel: azt az ökölszabályt vallom, hogy hitelt minél rövidebb futamidőre szabad felvenni.
Ui. minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb esély van bármit benyelni (pl. 2008-as válság, és még csak most telt el 10 év), illetve ha épp mégis beüt valami, nem mindegy, hogy még egy-két évet vagy 13 évet kell kihúzni. Szerintem a 15 év ebben az értelemben baromi hosszú idő (gondolj bele, hogy a hitel lejártakor hány éves leszel).
Persze ilyen ingatlanárak (kb. egy kis lyuk 30 misi) és fizetések mellett nyilván más (törvényes) lehetőség nagyon nincs, mint hosszú időre eladósodni (ha mindenáron ragaszkodsz Budapesthez).

Az agglomeráció tudomásom szerint nem sokkal olcsóbb már, legalábbis az élhetőbb és ésszel beépített, rendes infrastruktúrával rendelkező városok. Ha agglomerációba kimennék, akkor egyébként is egy kis családi ház miatt tenném szerintem. Jogsim nincs (eddig nem hiányzott és túl motivált se voltam, hogy megcsináljam), de ezzel kapcsolatban is azt olvasom, hogy főleg reggelente horror bejárni agglo-ból autóval.

A hitellel sajnos nem tudok mit kezdeni, szükséges rossz. Viszont 31 éves fejjel már úgy vagyok, hogy alkalmazkodtam eleget másokhoz, voltam kolis, laktam több városban albérletben, azt gondolom elég volt.
Ahogy fentebb is írtam, nem szeretnék új lakást, de azért olyat szeretnék, amibe nem úgy kell beköltözni, hogy előtte villany és vízvezeték csere, stb. mert 50+ éves. Már csak azért se mert nem találok rendes szakit.

Annyival "olcsóbb", hogy pl. egy 13. kerületi lakás árából simán lehet venni egy 15 évnél fiatalabb családi házat jelenleg, persze nem Ürömön vagy hasonlóan felkapott részen, de egy Dunakeszi simán belefér, sőt, még Szentendre is. Ettől még az agglomeráció is drága, illetve drágul, de főképp a Budapesti inkgatlanbumm húzza, és van egy kis lemaradás benne, szóval aki jelenleg rendelkezik a várósban ingatlannal, és a zöldbe menne, az most talán jobb helyzetben van.

Dunakeszit speciel néztem, de én mást tapasztaltam a kínálat és árak tekintetében. Az újszerű 2000+ építésű lakóparki lakások ugyanúgy 25-30 körül kezdődnek hasonló paraméterekkel, mint amik alapján én keresgélek, rádásul irritálóan egymás seggébe vannak építve, mindent lát a szomszéd kategória. A házak pedig egy másik (ár)kategória leginkább, esélytelen.

DKeszin-n lakom és mindenki egymás seggében van. Önálló ház nincs, csak ikerházakban lehet gondolkodni. 90-100nm-nél kezdődik (lesz gyerek, nem?), az kb. 35-40m Ft, ha nem akarsz rá költeni. Önálló családi ház (ha nem akarsz rá költeni), akkor 55m. Horror!
És a bejárás is gáz: reggel, miután gyerekeket eldobáltam iskola+óvoda (az legalább van bőven), hazamegyek és 8.00-9.15-ig otthon vagyok, nem érdemes elindulni munkába. Kivéve pénteken, meg iskolaszüneti napokon.

Agglo-hoz egy másik téma: kell kocsi, feleségnek külön kocsi. Sok feleség otthon van, nem "érdemes" munkába mennie ha gyerek is van, nem jön ki időben. De otthoni anyukának is kell kocsi. Első 6 hónapban nem, de utána igen. Hidd el.

Házak: https://ingatlan.com/szukites/elado+haz+dunakeszi+80-m2-felett
Ebben benne vannak az ikerházak is... Sok bennük a még tervezés alatt álló. Beköltözhetőt nem találsz, tervezőasztalról elviszik. Aztán jön (saját tapasztalat) az építtető, hogy "Mindjárt kész, de 4m Ft-tal drágább lett". 2 napom volt rá, belementünk. Ő visszaadta volna a foglalót kamattal együtt, úgyis megérte volna neki.

Köszi a megerősítést! Gyereket szeretnék, de előbb most asszonyt kell találni. :) Szóval jó lesz nekem a 1,5 szoba 40-50 m2 egyelőre. Az ilyen lefoglalózom, megveszem előre a még nem létező lakást/házat nálam nem játszik, mert csupa a tiedhez hasonló meg még durvább storykat hallok csak kb.

Ha asszony és gyerek még nincs, akkor én a helyedben inkább kihúznám bérleményben, és a következő válságban vennék. Persze már most ugyanúgy félre kell tenni a pénzt, mintha hitelt fizetnél, ehhez önfegyelem kell.

Nem biztos persze - ha így döntesz és buksz vele ne engem átkozz :-) - de most egy emelkedő hullámban vagyunk, ami azért várhatóan le fog állni, és talán lesz hullámvölgy is. Akkor ha lesz pénzed, akkor kifoghatsz jó vételt, amire most nincs esély.

A hitel is sokba kerül, egyáltalán nem biztos, hogy többet nyersz vele, mintha bérleményt fizetnél. Mobilisabb is maradsz, ami Pesten nem hátrány, órákat spórolhatsz naponta, ha közel laksz a munkahelyedhez.

Ha meg lesz család, akkor úgyis azzal fogják rágni a füledet, hogy nagyobbat, meg családi házat akarnak. Ha te is úgy gondolod, hogy azt akarsz majd, akkor ésszerűbb lehet amiatt is kivárni, hogy meglegyen ahhoz a kezdőtőkéd. Ráadásul családalapításhoz várhatóan akkor is lesznek mindenféle kedvezmények, amikkel lehet majd élni. Egyedülálló férfiként meg semmi segítséget nem kapsz, "nesze sánta itt egy púp" mentalitással áll hozzád az állam.

Egyébként meg gazdag nőt kell találni, akinek van kéglije és levan a gond :-P.

Privátolni nem tudlak, de pár hónap múlva lesz kiadó lakásom kétlakásos házban kertesházas ővezetben :-).

Ezt a bizonyos következő válságot mindenki (legalábbis aki lakást szeretne venni) úgy várja mint a messiást, de erre szerintem ugyanúgy nem lehet alapozni, mint ahogy arra sem, hogy kifog az ember egy olyan barátnőt, akinek már van lakása/gazdag. Vagy bekövetkezik (és ha igen, ki tudja mikor) vagy nem. Lottózhatnék ennyi erővel. :) A lakás/albérlet - munkahely reláció meg szerintem kevés esetben lesz optimális. Vagy majd mindig keressek új albérletet is, mikor céget váltok (teszem azt pár évente)? Albérletet nem keresek, azért köszi!

Ezek a válságok azért periódikusan jönnek, sokak szerint törvényszerű az érkezésük. Szóval ez azért nem olyan mint a lottó. Akinek sürgős valami miatt, az nem tudja megjátszani, de akit nem kerget a tatár, az meglovagolhatja ezeket, és megéri. Én legalábbis most tuti nem vennék ingatlant, ha nem lenne muszáj. Nézd meg az árakat, hogy mennyit emelkedtek az utolsó válság óta, illetve hogy mennyit estek az utolsó válság alatt. Ha kisebb is lesz a következő válság, mint a legutóbbi, akkor is számottevő lehet a különbség.

A gazdag barátnőt csak viccből mondtam :-P.

Én sem költöztem soha munkahely miatt, de azért sem mert sajátban laktam mindigis. De racionálisan belegondolva, ha legalább kb napi 1 órát tudsz spórolni, akkor megéri költözni egész rövid időszak miatt is. Az az 1 óra meg Pesten simán összejön.

A lakásos/gazdag barátnő dolgot már mástól is hallottam, csak azért vettem bele. :)
Úgy vagyok vele, hogy éves szinten elmegy ~ 1m HUF úgy albérletre, hogy mással/másokkal együtt _kell_ éljek, alkalmazkodnom kell. Igaz hogy a törlesztő legalább a duplája lesz, de ezt leszámítva csak előnyét látom, főleg hosszú távon. Igen, bérelhetnék egyedül is lakást kb. a törlesztővel azonos összegből, de az méginkább a no way kategória, mert hát az lenne csak igazán pénz "égetés".

Rá kellett keressek, ilyen mikro-makro dolgokhoz sosem konyítottam. Nem lesz az 40 egyébként, ez biztos. :)

Viszont nézzük a következőképp: 15 év albérlet, amit egyedül bérelek, tehát az általam vásárolni kívánt lakás törlesztőjével azonos a lakhatási költségem, viszont 15 év után nincs semmim.
Ezzel szemben ha a lakás vásárlást választom, az önerőmért cserébe lesz egy lakás a tulajdonomban. Illetve ha sikerül előtörlesztgetni, még olcsóbban megúszom a hitelt, mint a 15 év albérlet talán.

Röviden: ha van most harminc millió forintod, akkor mennyit buksz azon, ha nem premium magyar állampapírt veszel belőle, az az alternatíva költség.

Az ötéves pmák kamata most 3.8 százalék, ez harminc millióra is egy misi felett van évente. Ez havi 95 rongy. Én nyárig egy barátommal laktam a Lónyay utcában, 70+ négyzetmeter, 160-at fizettünk ketten.

Nyilván a te eseted annyival bonyolultabb, hogy hitel, meg hitel kamat. De ha kiszámolod, hogy ha a (leendő hitel törlesztő - aktuális albi díj) pénzt elrakod minden hónapban, tizenöt évig szerintem nem lesz messze a zsebedben lévő pénz attól, amibe egy ilyen lakás kerülne.

Persze ez nem ilyen egyszerű, csomó olyan, nehezen forintosítható dolog van benne, ami egyedi. Én nem szeretnék a Nagykörúton kívül lakni, így a kinti lakás nekem kevesebbet ér. Cserébe nem szívesen veszek az albérletbe bútorokat, mert a következőbe meg tuti nem úgy fér be, így ez meg az albérlet kényelméből vesz el.

Tldr: messze nem ilyen egyszerű, hogy az albérlet pénzégetés.

Megértettem azt gondolom, amit itt leírtál és köszönöm a magyarázatot! Ezek viszont csak az anyagi oldalról nekem nem tetsző részére reflektálnak a problémának.
Ahogy azt már párszor leírtam, az a nagyobb problémám, hogy 31 évesen nem akarok már másokkal együtt lakni és alkalmazkodni hozzájuk meg a körülményekhez, volt hozzá szerencsém eleget. Mondom mindezt úgy, hogy nem sok emberrel volt amúgy gondom koli meg ilyen olyan albérlet együttlakás kapcsán. Nem is feltétlen "egészséges" már ilyen korban ez szvsz és főleg fene akar még 15 évig így élni, mert ugye azt írtad:

"De ha kiszámolod, hogy ha a (leendő hitel törlesztő - aktuális albi díj) pénzt elrakod minden hónapban, tizenöt évig szerintem nem lesz messze a zsebedben lévő pénz attól, amibe egy ilyen lakás kerülne."

Lásd a nehezen forintosítható bekezdést. Szetintem nincs tökéletes megoldás, az albérlet sem az. Ez olyan dolog, amiben a személyes preferenciáid, s a *mennyit ér meg neked, hogy... " kérdések döntik el, hogy mi a jobb.

Ha proper kiszámolod, akkor megvan, hogy 10-15-20-25 éves távlaton mennyit spórolsz, buksz a különböző opciókon. Innen csak a saját preferenciád, hogy megéri-e a másokkal együtt lakás/saját kecó, vagy bármilyen más a/b opció azt, ami kijön a végén.

A szerkesztésedre (utolsó bekezdés): ezt ki lehet számolni 3 év gyűjtés, majd kisebb hitel, meg 6 év gyűjtés és kisebb hitel felállásban is.

Lásd, nincs mindenkinek elfogadható, aranyszabály. Ahogy az "albérlet fizetéssével más zsebét tömöm, nekem nem marad belőle semmi" sem az. Csak erre akartam felhívni a figyelmedet.

> Rá kellett keressek, ilyen mikro-makro dolgokhoz sosem konyítottam.

Ez mondjuk sejthető volt, mivel pont most jut eszedbe lakást venni, amikor szárnyalnak az árak :-P. Ráadásul a családi helyzeted sem helyez nyomás alá.

Márpedig ez alap. Ha nem számolod ki ezeket a dolgokat, akkor sok helyen veszítesz 1-1 milliócskát, ami pont kiad egy lakásnyi pénzt egy élet alatt, sőt akár többet is. Nézz át néhány ilyen számítást, írd fel a saját helyzetedre néhány fajta jövő szcenárióra (mit veszel milyen hitelre, és jön-e válság), és nézd meg mennyi pénzről van szó!

Amíg ezt a házi feladatot nem végezted el, addig eszedbe ne jusson lakást venni!

Kiszámoló nagyon jó cikkeket írt ezekben a témákban, sajnos jó régiek, ezért nehéz előtalálni, de léteznek. Pl.:

https://kiszamolo.hu/lakasarak-es-kamatemelkedes/

https://kiszamolo.hu/megeri-budapesten-lakni/

https://kiszamolo.hu/hiteltorleszto-kalkulator-deluxe-kamatvaltozassal-…

Nem akarok én bajszot akasztani, félre ne értsd, sőt az építő/hasznos tanácsokért hálás vagyok, de... Az első mondatod sajnos nem fedi a valóságot, lásd mit írtam, mikor létrehoztam a topicot:

"Egy ideje tervezem már, most keresek úgy illetve állok úgy anyagilag, hogy talán nem járna nagy lemondással és bele is mernék vágni egy 15 éves végig fix kamatozású fogyasztóbarát lakáshitellel."

Te is csak az anyagi oldalát nézed most, ahogy látom. Igen, egy tökéletes világban a válság tetőzésekor vennék a mostani töredéke áron lakást, pusztán önerőből, amit addig türelmesen várva és a mostani önerőm befektetéséből hoznék össze. De ott veszti el a tökéletességét, hogy addig továbbra is alkalmazkodnom kellene és ki tudja, hogy meddig.

Én csak arra akartam felhívni a figyelmedet, hogy ki kell számolni! Ne ugorj bele soha úgy sokmilliós ügybe, hogy legalább a hihető eseteket végig nem számolod! Legalább legyen néhány hozzávetőleges számod, hogy mi mibe kerül hosszú távon.

Tehát ne azt nézd, hogy ennyi törlesztő, meg annyi megtakarítás havonta, hanem jelenértékre számítsd ki, vagy számítsd ki a TCO-ját, vagy akármit aminek segítségével az egész ügyletet az életreszóló pénzügyi tervedbe bele tudod illeszteni! Simán lehet, hogy megéri neked lakást venni. Csak számold végig legalább!

Én a kicsit keletebbi részről tudok nyilatkozni: Veresegyház és környéke. Születésem óta itt lakom, így van némi tapasztalatom.
Felkapott környék lett az utóbbi 15 évben Veres, de a hozzá tartozó infrastruktúra (utak, tömegközlekedés) pocsék. A lakosságszám az elmúlt 40 évben többszörösére nőtt.
Buszra vagy felférsz vagy nem. Sőt, gyakran ki is marad - műszaki ok miatt vagy egyszerűen nincs buszvezető. Ezzel csak Újpest-Városkapuig jutsz el ~1 óra alatt vagy már jár a Stadionokhoz is busz szintén ~1 óra alatt ér be.
Vonat: tragédia. 40 éve is ~1 óra volt a Nyugati, a 90-es évekbeli villanyosítás óta és az új kocsik beszerzése óta is. Íme, 1 vágányon nem lehet csodákat művelni...
Autó: mehetsz lépésben a Csomád-Fót útvonalon vagy csigalépésben reggel 7-9 között a Szada-Mogyoród-M3 útvonalon. Ez is ~1 óra, amíg beérsz nagyfaluba.

Árak: Veresen simán képesek 60-80 milliót kérni egy jó állapotú családi házért. Az olcsóak is 20-30 misi. Autó nélkül bizonyos részeken meg se tudsz mozdulni. Csomád is túlárazott, Őrbottyán már kintebb esik, Szada se olcsó és dimbes-dombos.

Ezt nem is vitatom, de mivel már egy angyalföldi 50-60m2-es 2000 után épült lakást is 45-60 millió között mérnek, így abból simán lehet venni házat Dunakeszin. Azt sem vitatom, hogy ez nem mindenkinek jó, meg hogy ebből idősebb önálló ház jön ki, vagy csak fiatalabb ikerház (mondjuk 60-ból egy új iker is kijön már), stb... Azt gondolom, ez már ízlés és cél kérdése, ebbe nem akartam belemenni, csak arra reflektáltam, hogy az "agglomeráció sem olcsóbb már".

Máshogy nézve: ha valakinek nem gond a bejárás (mert pl. be sem jár), de akar egy kertet, garázst az autónak, meg több helyet, akkor kb. nullából ki tudja hozni úgy, hogy az adott háznál egy jóval kisebb lakása van a városban. Innét nézve szerintem olcsóbb.

Btw: Dunakeszi csak egy példa volt a sokból, én is lepattantam róla, egészen nyomasztóak azok "vonalzóval rajzolt" újépítésű területek az egymás hegyén-hátán álló házakkal. De azért délre is meg északra is akad szebb/szellősebb alternatíva bőven szerencsére, Dunakeszinél akár olcsóbban is.

"Hitel: azt az ökölszabályt vallom, hogy hitelt minél rövidebb futamidőre szabad felvenni."

Én meg pont azt, hogy a lehető leghosszabb időre. Kisebb lesz a havi törlesztő, amit félre tudsz rakni, és ha jön a válság, akkor nem egy magas törlesztőd van, hanem mozgástered: betolod a felhalmozott összeget, és ugyan ott vagy, mint egy rövid futamidejűvel, vagy arra használod, hogy munkanélküliség esetén átvészeld a fellendülésig. 10 milliónként max 100 ezerbe kerül az előtörlesztés, ennyit szerintem megér a rugalmasság. Ha meg nem jön közbe semmi, a 30 éves hitelt is le lehet fizetni 10 év után.

Ez is egy variáció, de engem nem győzött meg.

Kisebb lesz a havi törlesztő, amit félre tudsz rakni, és ha jön a válság, akkor nem egy magas törlesztőd van, hanem mozgástered
Ugyanakkora felvett összeg esetén valóban kisebb a havi törlesztés. Viszont ha inkább a szükségleteid próbálod fedezni, nem pedig annak dupláját, akkor lehet, hogy a rövid futamidős törlesztő se olyan magas.
Meg azért ismerd el, hogy lényegesen könnyebb az ember lelke, amikor kifizette a teljes hitelét a rövidebb futamidő miatt! Meg persze hiteltörlesztés nélkül lényegesen könnyebb félretenni :)
Persze elismerem, vannak olyan helyzetek, amikor nincs más lehetőséged, és igen nagy összeget kell felvenned.

10 milliónként max 100 ezerbe kerül az előtörlesztés, ennyit szerintem megér a rugalmasság
Plusz ne feledd, hogy a hosszabb futamidő miatt lényegesen többet fizetsz vissza!

Ha meg nem jön közbe semmi, a 30 éves hitelt is le lehet fizetni 10 év után.
Ha ez ennyire könnyen megy, akkor miért nem eleve 10-15 évre veszi fel?

Nézzünk egy példát, 25 millió 10 évre havi 262600, 30 évre havi 131015. Mindketten keressenek félmillió nettót. Hitel kamata 4,79%. Második ember havi 121585-öt félrerak 3,8%-ot hozó állampapírba, a maradékot mindkettő megélhetésre fordítja. Öt év múlva jön a válság, kirúgják őket, pont jön az új 5 éves kamatperiódus, találnak új munkát, de csak nettó 300 ezerért. Első ember törlesztője ennél magasabbra ugrik, megtakarítása nincs, így hiába van már csak hátra a törlesztés fele, még közel 15 millióval tartozik (annuitás). Második ember törlesztője csak a fizetése felét teszi ki, a hitel hátralévő része ugyan 22-23 millió körül alakul, de van kb 7,5 millió forint megtakarítása. Dönthet úgy, hogy ezt tovább hízlalja, vagy befizeti, és leviszi a hátralévő tőkét 15 millió környékére. Itt még aközött is választhat, hogy futamidőt, vagy törlesztőrészletet csökkentsen.

Ha nincs válság, akkor az első jól járt, 10 év után nincs több hitele, és elkezdhet megtakarítani. A másik embernek 17-19 millió még hátra van, de a megtakarításai is jelentősek: az államapapír hozamának változásától függően van legalább 16-17 milliója, de az sem elkézelhetetlen, hogy le tudja belőle fizetni ő is tíz év után. Ennyi idő alatt lesz olyan év, ahol az állampapír bőven 4,79% felett hoz - volt 10%-os hozamú egy éves állampapír is az elmúlt évtizedben - ekkor egyenesen jól jár, hogy nem a hitelét fizette.

Az első ember a csődöt kockáztatja, a második pedig a kamatkülönbözeten realizált esetleges veszteségét. A minél rövidebb futamidő csak akkor javasolt, ha az illető pénzügyi fegyelme addig terjed, hogy ami megmarad a törlesztőrészlet levonása után, azt el is költi.

Ha mindkét ember ugyanolyan kezdőfeltételekkel indul (nyilván, különben nem fair a példa), akkor a példád alapján úgy érzem, hogy az első a 262ezres törlesztővel a falig ment el ("megtakarítása nincs", "elkezdhet megtakarítani" megszólalások alapján), azaz bármi probléma beüt, ehet (ismerősöktől kunyerálva) zsíros kenyeret évekig.

A minél rövidebb futamidőt úgy érte(tte)m, hogy egy biztonságos (vagy legalább annak tűnő) tartalék legyen a rendszerben, különben úgy járhat, mint sok devizahiteles (sokan olyan törlesztőrészlettel vették fel, amennyit épp ki tudtak fizetni a 2008 előtti világban). Nem számoltam utána, de inkább egy 20 vs. 30 év vagy 25 vs. 30 év lenne egy jobb összehasonlítás (mármint közelebb állna ahhoz, amire gondoltam). Ebben az esetben a törlesztők sem 1:2 arányban állnának, hanem lényegesen közelebb.
Azaz a minél rövidebb futamidő mellett fontos a tartalék (ami természetesen kisebb, mint a hosszabb futamidős), ha rosszabbodnak a körülmények, illetve némi megtakarítás is kell (természetesen ez hiteltől, valamint annak lététől vagy nem lététől függetlenül).

Apró pontosítás: a példádban a második ember nem 121.585-öt, hanem 10.000-rel többet, 131.585-öt fog félrerakni :)
Másik apróság: nem tudom, milyenek most a hitelezési szokások (törvények), de engedik, hogy a törlesztőrészlet több legyen, mint a havi bevétel 50%-a?

A minél rövidebb futamidő csak akkor javasolt, ha az illető pénzügyi fegyelme addig terjed, hogy ami megmarad a törlesztőrészlet levonása után, azt el is költi.
Nem értem, mire gondolsz a "fegyelme" szóval. Arra, hogy nem költ többet, mint amennyi megmarad?

Összegezve: megértettem, mire gondoltál :)

"a hitelezési szokások (törvények), de engedik, hogy a törlesztőrészlet több legyen, mint a havi bevétel 50%-a?"

De ez csak a felvétel kori. Nem gátolja abban hogy a kamatváltozással növelt törlesztőt ki kelljen fizetni
-------------------------
Dropbox refer - mert kell a hely: https://db.tt/V3RtXWLl
neut @ présház

[OffTopic - Blame]
Pont az 50%-os plafon miatt, ötvözve a borítékos IT fizetéssel és anyuka KATA-s "vállalkozásának" beszámíthatóságával, a törlesztőt 30 évre számolják, de úgyis kijön az 10 év alatt összespórolva, egyösszegben törlesztve. De hivatalosan 30 évvel állnak neki.

Addig vegyél a kerületben lakást amig "olcsó". Gombamód épitik be a korábban ingyenes parkolókat, foghijtelkeket. 1 év alatt felhúztak egy egész utcát itt, 4 vagy 5 társast egy időben, teljes utcahosszban, msot adják át: https://www.google.com/maps/@47.5523154,19.078777,163m/data=!3m1!1e3

Itt év elején még állt ez a régi épület, de ma már 2 toronydaru áll a helyén és alapoznak gőzerővel:
https://www.google.com/maps/@47.5516237,19.0766955,164m/data=!3m1!1e3

Ezt a parkolót tavasszal számolták fel, már az ablakokat rakják
https://www.google.com/maps/@47.5509202,19.0797742,111m/data=!3m1!1e3

Itt pedig 1 hónapja adták át az épületet
https://www.google.com/maps/@47.5476139,19.0760864,119m/data=!3m1!1e3

Új OTP irodaház épül, a házat elbontották, most egy gigaépitkezés van a parkoló + ház + munkagödör helyén:
https://www.google.com/maps/@47.5464144,19.0738141,237m/data=!3m1!1e3

Az árak itt is el fognak szállni hamarosan. 4. kerület esetleg?

-------------------------
Dropbox refer - mert kell a hely: https://db.tt/V3RtXWLl
neut @ présház

Olcsóbb és gyakorlatilag ugyanez a környék, tekintve hogy 500 méterre van. Persze a külső része néhol eléggé balkáni, de Újpest-Városkapu és Újpest-Központ élhető. Persze az Újpest-Központ aluljáró kb olyan mint a Blaha (egy cseppnyi belváros, csövesek, tarháló cigányok), de nem feltétlenül szar.
-------------------------
Dropbox refer - mert kell a hely: https://db.tt/V3RtXWLl
neut @ présház

Kozlekedes jo, autoval is. gyakorlatilag 8-12 perc alatt bentvagyok a nyugati, wccnel.
Arak meg nincsennek annyira elszallva, viszont alberletileg is jol kiadhato pont ezert.
Regebbi panelok sem kopnivaloak, parkolas a legtobb helyen free a keruletben /meg/ szoval nincs utannajaras, evesfizetes etc...
Kovetkezo hullam az itt varhato a felporgesre, bar ez erosebben beepitett kornyek, kevesebb olcsonak mondhato rekultivacios lehetoseg.
Nepek erdekesek azon a reszen, nemely szakasz vallalhatatlan, eros sakktabla erzes.
Osszesegeben aki lakott mar "nagyvarosban" annak atlagos, csondes kornyek eros atmeno forgalommal es majd mindenhol botrany aszfalttal, de ez atlag budapestre is jellemzo.

Ha nezelodnom kellene, es nem 11, 3 , 13 akkor 4. kerulet volna a cel. Szerintem.

Szerintem ezzel a felével nincs gond. Az erdőben biztos lakik pár csöves, meg a közelben van egy MÉH is. A vonatok nem fognak zavarni, nyáron van arra nagy élet, olyankor még 2 km-el odébb is hallani a vonatsípokat. Az egyéb forgalom pedig elenyésző
-------------------------
Dropbox refer - mert kell a hely: https://db.tt/V3RtXWLl
neut @ présház

Ezekben a keruletekben meg erossen hegymenetben van az ingatlan ar.
Nem tudsz hudenagyot bukni, cca, az elmult egy evben a "magas" arak duplazodtak.
Gyakorlatilag ha baj is van eladod az ingatlant, mert eltudod adni, es kifizeted a maradek torleesztot es megmarad a befektetett osszeged is.
Hasonlo lesz itt is mint minden nagyobb europainak latszo varosban, ahol hasonlo idotavlatban 60k volt egy haziko, ott most 300-350 az alja, hasonlo kaliberuek 450 korul mennek.
Egyik nagy mellelepesemnek tartom, hogy nem ugrottam ra akkor.

Tessek meglepni, az a kornyek nem nagyon szar, de korul kell nezni.
Kiveszel egy nap szabit es elautokazol, kisboltokban vasarolsz kajat, setalsz, parkban feltoltodsz, ide oda maszkalsz es nezelodsz, beulsz kavezo kebabezoba, esetleg beszelgetsz ezekkel a nepekkel par mondatot ez az. Kreativ pihenesnek is felfoghatod, es befektetes vedelem. :)

Ismeretségi köröm alapján: Ha veszel egy lakást a munkahelyedhez viszonylag közel, akkor nagy valószínűséggel 3-5 év múlva már a város másik felében fogsz dolgozni. Például lakás Pest északi részén, munkahely Dél-Pesten, vagy Dél-Budán.

Én itt lakom 11 éve, bár Béke u. - Keszkenő u. környékén. Teljesen rendben van a környék, minden közel van tömegközlekedéssel és autóval egyaránt. (14-es villamossal Lehel-tér kb. 10 perc, Újpest-központ 5-6 perc, 20-as 30-as busszal Keleti pu. kb. 15 perc., stb.)
A lakosok normálisak, kevés a kokeró, homelessek, guberálók azért vannak, de az mindenhol előfordul.
Én ugyan messzebb lakom a vasúttól, de nyáron a Vasúttörténeti parkból a vonatfüttyöt azért lehet hallani. Az a Szent László 101. amit illesztettél, elég közel van a normál vasúti pályához és a Rákosrendezőhöz is, ott már biztosan van egy alap vonatzaj is, de ezt egy modern, többrétegű nyílászáró jelentősen tudja csökkenteni, illetve, ha nem a vasútra néző ablakaid lesznek akkor a ház is felfogja a zajt.
A Rákos patak évi 1-2 alkalommal pár hétig tud büdös lenni (áradás után a lerakódott iszapnak, hordaléknak van szaga).
Azt mindenképp jól nézd meg, hogy a ház milyen, ahol vennél, hisz az lesz a legfontosabb. Milyenek a lakók, milyen a szigetelés, stb. Nálunk a panelban a ház zajszigetelése kb. nulla, minden zajt kiválóan lehet hallani (ha 3 épülettel arrébb fúrnak, az simán átjön, ha a kettővel fölöttem lakó eltüsszenti magát hangosabban, azt is hallom, stb...)

Egyébként én is kicsit gyanúsan alacsonynak tartom a 30m-ás árat ezen a környéken egy újabb (tégla) építésű társasházban. Inkább a 40-45m szokott itt a reálisabb lenni mostanság. 30m-ért egy 40-50nm-es lakás itt kb. 1 hét alatt elkel, ha mégsem, akkor azzal van valami gond.

Nagyon hasznos, amiket írtál. Köszönöm!

Ebben a Szent László út 101.-ben (2008-as építés talán) van pl. 2 darab tök egyforma méretű (42 m2) és elosztású eladó lakás is 28/30 körüli áron, és legalább 1 hete fent vannak ingat***.com-on, szóval nekem is kezd gyanús lenni.

Szívesen. Még az eszembe jutott, hogy ha kinéztél valamit, akkor az is fontos lehet, hogy mennyi üres/romos telek van a környékén, mert azokat várhatóan 1-2 éven belül elkezdik beépíteni, ami szintén fog zajjal járni munkaidőben. Hétvégén és esténként-éjszaka nem dolgozhatnak az építkezésen, ezt a közterület felügyelet erősen szankcionálja, így az éjszakai pihenéssel nem lesz gond.
Repülőforgalom van a környéken, de azt én leginkább csak a szabadban veszem észre, lakáson belül nem zavaró. Gyerekkel játszótéren szoktuk őket nézegetni :)

Itt annyira nem durva a repülőforgalom zaja, mint a XIV-ben. A linkelt társasházhoz még egy szempont, hogy a Rákos patak vonalában magasfeszültségű vezeték húzódik végig, az is egy (negatív) pont lehet. Valamint a Reitter másik oldala és az északi rész (kb. az a környék, amit a topikindítóban írtál) kokerómentesebb, mint a Szent László és a Tahi út másik oldala. Kucsma, Dolmány, Rokolya, Keszkenő u. teljesen jók és vannak újépítésű társasházak.
Nem lebeszélni akarlak róla, de ezeket a szempontokat is figyelembe kell venni szerintem.

Nezegettem en is azt a kornyeket, aztan vegul Obudara (Kaszasdulo kornyeke) koltoztem inkabb.