Global Property Guide

-

( flimo | 2019. 04. 01., h – 08:30 )

Nekem az a bajom az ingatlanozással, hogy egészséges portfólióba 5-10%-nál több ingatlant nem raknék, egymilliárd forintom meg még nincs, hogy második lakáson gondolkozzak.

( dii | 2019. 04. 01., h – 10:29 )

5-6% körüli hozamot számol az oldal idehaza, a saját becslésem is ide jött ki. Jelenleg az ilyen-olyan kötvényalapok, részvények utáni kifizetések ezt nekem nem érik el, de lehet, hogy én vagyok a béna. Őszintén érdekelnek a jobb lehetőségek, de túl sok időm nincs ezek után nyomozni.

Egyébként nincs ingatlanom, de mostanában kísértésbe estem, hogy legalább egy lakást vegyek, amibe be lehet költözni ha baj van, amíg meg nincs, hozza a hozamot. Ez kb. 30M befektetés. Minden más pénzt egyéb helyekre szándékozom rakni.

Néztem az egyik kolléga által hangoztatott REIT ETF dolgokat is ingatlan helyett, de amiket megnéztem, nem hoztak 3% felett, annyit meg a MÁKkal is be lehet húzni.

Győrben új építésű társasházban 25-30M között tudok venni kulcsrakész lakást. Ehhez hozzájön az alapvető gépesítés (konyha, stb) és esztétikai kialakítás, de egyéb berendezést nem vásárolok, mivel bútorozatlanként adnám ki.

Ez a lakás kategória ami kijön a pénzből, átlagban 150e / hó bérleti díjért megy. Hogy tudjak válogatni a bérlők között, kevéssel piaci ár alatt tenném ki. Nomeg ezzel csökkentve a holtidőt. Mondjuk 140e x 12 = 1580e / év. Ebből vonok amortizációt, gépesítés avulás és esztétikai felújításra évi 100e, marad 1480e / év.

Veszem a középértéket a bekerülési árnak: 27.5Mnak, ez évi 5.38%-a. Banki kölcsön nincs a történetben, szerencsére nincs rá szükség. Ingatlan tulajdonlási + ki nem adási kockázatok: a környéken a kiadást eléggé hajtja az Audi itt léte + egy új autó-akku gyár is költözik ide, egyelőre jól áll a piac, de persze ez változhat. Közepes kockázatnak gondolom.

Ez értelmes elképzelés vagy valamit rosszul látok?

Hány négyzetméteres a lakás?

140x0.9x0.15=szja

60nm-et feltételezve:
Amortizáció szerintem nem jön ki évi 500e-ből. Évi 1 hónapot üresen fog állni. Lesznek bérlők akik nem fizetnek és törnek-zúznak.

Ingatlan adó? Közös költség? Te időd? Ingyen hirdeted? Fotózás? Szerződés?

Amit te számoltál az elméleti számszaki maximum és nem a valóság.

Kockázat: hatalmas. Az audi örök legalábbis a feltételezed. Azt sem számolod, hogy az ingatlan ára nem feltétlen pozitívan változik, mert te újat vettél és használtat fogsz eladni.

Tisztelem a véleményedet és jók a meglátások. Azt gondolom hogy egy üres lakásra nem kell sokat költeni, ha van bent egy mosogatógép az 6-8 évet elmegy, ha mosogépet adok az is, kazán 15-20 év. Ezek nem nagy tételek. Kifesteni egyszer egyszer... szintén nem. Nyilászáró csere nem tudom mennyire aktuális a mostani technológiák mellett, konyhabútor / fürdőszoba felújítás nagyobb dolog, 10 évente egyszer talán, ez sokmindentől függ.

Ellenben az ingatlan független egy csomó más gazdasági hatástól. Alacsony kockázatúnak kikiáltott kötvényalapok olyan szépen veszítették a pénzt az utóbbi időben, hogy öröm volt nézni, egy csomó más befektetés iszonyúan függ a nemzetközi gazdaság állapotától. Nem gondolom, hogy van egy biztos megoldás, hanem diverzitásban hiszek. Ha ennek az egyik lába, hogy van egy ingatlanom, amit vész esetén saját célra tudok használni, az szerintem elfér... kizárólag ingatlanba nem tenném a pénzt.

Van egy olyan statisztika, hogy több lakás vállik lakhatatlanná ma Magyarországon, mint amennyi épül. Plusz a városokba költözik mindenki. Ez alapján nem hiszem, hogy az ingatlanok tartósan elveszítenék jelentős részüket.

De mi a más megoldás? 3% alatti hozamokkal megbékélni? Kicsit sovány, ezért nézegetek körbe.

Ha békét akarsz magadban, akkor államkötvény.

Az ingatlanos gondolkodásnál úgy érzem nincs tapasztalatod benne, mert sok benne az ideálissal való számítás.

Az ingatlanos cégek hozamai egy részt beruházások vagyis nem maga az épület birtoklása. Mondok egy példát erre: beruházó vagy és csinálsz egy egymillárdos projectet ami kb 5% profittal kecsegtet. Ez akkor tuti, ha beruházóként mindezt 100 milla pörgetésével eléred. Ez szokott lenni. Ha pedig magas az infláció akkor basznak kifizetni az alvállalkozókat, mert lekötik a pénzeket és abból csinálnak profitot.

Köszönöm a hozzászólásokat, év vége felé lesz ez az egész aktuális, ha lesz, úgyhogy még bőven van időm újra átszámolni a dolgokat. Biztos, hogy adott új nézőpontokat a beszélgetés.

Egy faktor van, amiről még nem tárgyaltunk, az ingatlanpiac és a bérbeadási árak alakulása. Az elmúlt ~10 évben vannak helyek ahol megtriplázódtak az árak. Számíthatunk-e arra, hogy a gazdaság további erősödésével még látható mértékben emelkednek ezek? Akár +10-20% is jelentősen átalakítja a matekot. Vagy éppen az ellenkezője fog bekövetkezni? Tudom, hogy ez már kristálygömb kategória, de van erről valami véleményetek?

5 éves prémium állampapír 4,5%-ot hoz, inflációkövető kamatozással. Szóval ha nagyon szerencséd van, és a fenti számok működnek, akkor évi 220 ezerért adót csalsz, futkozol vele, meg idegeskedsz. Ha elkezdesz adót fizetni, oda a különbözet, ha másfél hónapig nem tudod kiadni, oda a különbözet.

A REIT ETF az maga az ingatlan, csak okosabb formában.

https://us.spindices.com/indices/equity/dow-jones-global-select-real-es…

Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index, ez egy globális ingatlanpiac teljesítményét mérő index. Előző 10 évben éves átlagban kb. 12,5%-ot hozott dollárban, az forintban még több, mert azóta gyengült a forint. (nominális hozam, inflációt nem számítva) Persze a mútlbeli hozam nem garancia a jövőre nézve. Ebből lejön még az ETF követési hibája.

Ez hosszú távú dolog, ha nem tudod min. 10 évig tartani, akkor ne vegyél belőle. Ha néhány év múlva kell a befektetett pénz, akkor ne tedd ilyenbe.

Ingatlan != lakás. Miért gondolod, hogy a lakóház lesz a nyerő?
Ingatlan = iroda, lakóingatlan, raktár, gyár, hotel, kórház, bevásárlóközpont, felhőkarcoló stb. REIT ETF-fel ebből mindbe bevásárolsz egyszerre, és egyszerre sok országban, több kontinensen. Plusz bármikor eladhatod, teljesen likvid. Ami miatt mégis hosszú távra kell tervezni, az a kockázat, lehet hogy 3-4 év múlva is mínuszban áll még.