Építkezés

-

-

( Carter | 2022. 11. 24., cs – 21:15 )

Kifogyott a hitellehetőség a zembereknél.

Látótávolságra tőlem árulnak egy házat, július elején tették fel 21,5 millióért. Most 14 az irányára, de a kutyának se kell... [tudnék még 99 példát hozni, de minek?]

Az építkezés szerintem mindenképpen jó buli, ki nem hagynám! Szerintem jól döntöttél.

> Az építkezés szerintem mindenképpen jó buli, ki nem hagynám! Szerintem jól döntöttél.

 

Ha megkerdezel barmelyik oreget, aki maganak epitette a hazat, az elso tanacsa tudod mi? Csak nagy hazat ne epits.

Oszt' az ember megiscsak nagy hazat epit:)

Saying a programming language is good because it works on all platforms is like saying anal sex is good because it works on all genders....

Miutan felepitetted es laksz benne 3-5 evet, akkor kezd realizalodni, hogy mit kellett volna maskepp.

Aki munkas epiti a hazad, az nem szol, mivel maganak sose lesz haza. A tervezo nem fog szolni, mivel nem akar maganak munkat generalni pluszban, es maganak nem olyat epitene.

Ha megnezed, barki aki megfordul az epitkezeseden, az vagy ellenerdekelt hogy szoljon, vagy netto nem tudja.

Aki sajat maganak ket kezzel.epitette a hazat, olyannal kellene egyszer elbeszelgetned. Mert az minden oldalrol atlatja. De az ilyen nagyon ritka.

Saying a programming language is good because it works on all platforms is like saying anal sex is good because it works on all genders....

Ez a ház meg lett tervezve a családunknak. Van önismeretünk. ismerjük a szükségleteinket. Nincs mit megbánnom rajta. Nagy érték az életemben, de el lennék nélküle is. Nem adósítom el magam miatta, mint az átlag ember.  Nem probléma, ha változik az igényem, mert akkor vagy átépítem vagy építek másikat. kb 6-7 évente készítek új otthont magamnak. Felújítani úgy szoktam, hogy már nem lakok benne. Nagyon higgadtan gondolkodom, nem érzelmi kitörés ez az építkezés és a terv sem, amire másfél év ment rá.

Nagy pofaval mondtatok ezt sokan, amig iden ev vegen ki nem derult, hogy senki nem garantalja az alacsony jegybanki alapkamatokat - azon keresztul az alacsony jelzalogkamatokat.

Kivancsi vagyok azok a mortgage sales-esek, akiktol te is tanultal szamolni, milyen hazugsagbol probalnak majd megelni jovore. ;)

Nagy pofaval mondtatok ezt sokan, amig iden ev vegen ki nem derult, hogy senki nem garantalja az alacsony jegybanki alapkamatokat - azon keresztul az alacsony jelzalogkamatokat.

Szerintem úgy értette, hogy akkor kell felvenni hitelt, amikor olcsón adják. :)

Nekem idén augusztusban folyósítottak ~4%-on jelzáloghitelt, közben az ÁKK-referenciahozam ~ugyanerre az időszakra ~8%. Egyelőre még nem kapkodok az előtörlesztéssel, persze lehet olyan piaci helyzet, amikor érdemes lehet.

"nagy pofaval"? ez mit jelent ebben a kontextusban? hogy azoknak, akik megtehetnek, megprobaltunk segiteni? rotflmao. azt hittem ennel ertelmesebb vagy.

a mortgage egy jo penzugyi eszkoz, nem valtoztat ez azon, hogy te most monopolipenzben szopsz. iden alairtam kettot is (vicces tortenet), komolyabb osszegre, nem a levegobe beszelek, hanem oda, ahova en raktam a penzem. majd bloggolok rola alkalomadtan ha mar lesz tobb adatpontom, csak meg ki kell talalnom mi lenne egy fair bazis a konkret szamok helyett.

Ha nem remortgage-ra epitesz, fixen jo az elsore megkotott szerzodesed, az akar jo deal is lehet.

De ahogy a tobbseg csinalta, foleg UK-ban, ugy minden volt, csak kockazatmentes jo deal nem.

Ha nem remortgage-olsz, emelkedik a kamat pl. itt.

De a sales-esek ugy csinaltak, mintha ez kockazatmentes lenne, es mindenki az o agendajukat fujta.

En itt igazabol annyit neztem be, hogy a lokalis mikrokornyezetemre (vagy makro, de na) volt igaz a "senki nem garantalja" resz, lehet Svajcban standard a normalis fix hitel, ahogy bizonyos esetekben mar vegre Magyarorszagon is az. Pont tudok ket peldat aki 2020-ban magyar lakashitellel olyan jol jart, hogy az nekem is megerte volna.

De itt UK-ban most mindenki szivja a fogat aki ket eve befektetesi tanacsadonak erezte magat.

a 10 ev fix lakashitelek egy ev alatt elmasztak 1%-rol 3%-ig, de kozben a SARON-s hitelek meg mindig csak ~1.1% korul vannak.

(10 ev fix hitel kamat = 10y swap + ~0.5-0.6% marge kb).

 

a refinance/remortgage standard dolog itt is, SARON-bol barmikor at lehet menni fixbe.

Tfh nyersz valami szerencsejatekon. Tudsz belole venni egy egesz hazat. 100% cash, leteszed es tied: n CHF

Definialnam elobb a ket vegletet:

A: megveszed cash-ben a lakast, bankokkal szoba se allsz.

Z: letenned 5-6-7-8 hazra/lakasra a 20% depositot 35-40 eves futamideju hitelre es erre hasznalnad el az n CHF-et, mert a jovedelmedbol ki tudod fizetni a torlesztoket, ha mindet kiadod, es "max majd remortgage-olsz"

B-Y - ezek kozott mindenfele atmenet, legyen mondjuk J az, amikor veszel egy hazat lakni meg ket lakast kiadni 40-30-30% eloleggel 15 evre.

Csak hogy ertsd: azokat hivtam fentebb nagypofajunak, akik hulyenek neztek mindenkit, akik nem a Z alternativat csinalnak. Mert "majd remortgage-olsz". 2019-ben meg nem ertettek miert rohogok rajtuk. Mostmar ertik.

Magam ugy olyan D es N kozott gondolkodnek, akkor lenne ironikusan kozelebb az N-hez, amikor pont alacsonyak az arak es magasak a kamatok.

Ahhoz találni is kell olyat, aki megfelelő hozzáállású. Mi először egy "menő" építészhez mentünk, aki drága, remélve, hogy jót kapunk. Mikor mentem az általa készített tervet átbeszélni és felsorolni a hibákat, kirúgott. Őszintén szólva nem bántam.

Utána 10+ tervezővel leültünk beszélgetni, nehezen találtunk egyet, aki hajlandó volt nem mókuskerékként kezelni az ügyet, akivel nyugodtan lehetett beszélgetni, megértette a szempontjainkat, elmagyarázta az övéit. Rengeteg időm ráment, de szerettem csinálni.

Azaz nem állítom, hogy nincs ilyen, nem vagy ilyen, de nagyon nehéz ügy.

pl.: https://en.wikipedia.org/wiki/Creative_brief

Esetemben egy 25 oldalas dokumentum volt képekkel. Benne mi az ami tetszik, mi az ami nem. Milyen egy napja a családnak. Milyen helységekre van szükség, azoknak mekkora a minimális mérete. A helységek, hogyan csatlakozzanak egymáshoz. Hogyan néznek ki élethelyzetek a  családban, pl vendégség, ünneplés.

Ilyen nyilván készült, de azt nem látom, hogy ebből hogy lehet kész (megrendelő számára elfogadható) tervet készíteni. Valamennyi iteráció kell. Illetve a megfogalmazáshoz is kell idő, amit nem feltétlenül az alatt értek, hogy mennyi idő leírni a dokumentumot.

Én a tervezési időbe azt is beleszámolom, mikor jártuk az utcákat, lakóparkokat és kerestük, mi tetszik, mi nem tetszik. Mikor ismerőshöz mentünk, akkor is nyitott szemmel jártunk, mik a problémák. Például tipikus, hogy sok olyan garázs van, amiben soha nem áll autó, mert mással van tele. Vagy alig tudsz kiszállni az autóból, holott kicsivel nagyobb garázs nemcsak a komfortot, de a rakodási felületet is jelentősen növeli. Mosókonyha nem praktikus a pincében, mert dupla lépcsőzéssel jár. Stb.

A gépészetre is sok ráment: első körben hőszivattyú volt a kiindulás, második nekifutásra (új tervező) már passzív házig jutottunk. Közben sokszor jártunk Ausztriában kiállításokra, tájékozódni, hova tart a világ (a nyugat tipikusan jobb iránytű, mint a kelet). De már gépészeti tervezési fázisban is sok mindenbe bele kellett folyni, részben át kellett tervezni másik tervezővel.

Az építész technológiai tervezés is sok időt elvett, akkoriban pláne nem volt minden sarkon passzív ház tervező, a méretezéshez senkinek nem volt ingerenciája (költségek szempontjából mennyi hőszigetelés, milyen és mekkora ablak hatékonyabb az energia igény szempontjából), annak is sok volt az átfutási ideje, sok ilyen jól össze tud adódni.

A villamosság sem volt egyszerű ("okos" ház), arra is elment valamennyi idő, hogy egyáltalán a technológiát kiválasszam. Embert is kellett találni hozzá. Gyorsan elmegy 1-2-3 hónap és akkor még semmi nincs.

Most már sok szempontból egyszerűbb és gyorsabb lenne, mert most nem látok olyan technológiai ugrási lehetőségeket, amik közel 15 éve voltak. De az önelemzést (mit tetszik, miként működik a család stb) akkor is meg kell csinálni, gyanúm szerint ezzel sokan nem foglalkoznak eleget (főleg ahhoz mérten, hogy micsoda hiteleket vesznek fel, azaz nem mellékes költség egy építkezés).

Mi nem 6-7 évre terveztünk, hanem hosszú távon, közben változások is voltak, amiket figyelembe kellett venni.

Az építészeti részt alapvetően én is tudtam, de hát a tervező sem végez tökéletes munkát, illetve egy jó szakember felhívja néhány dologra a figyelmet, amit célszerű átgondolni. Ha tiéd a brief alapján tökéleteset rajzolt, megköszönném, ha elküldenéd az elérhetőségét, sose lehet tudni alapon.

A többi szakágról nem is beszélve. Bár Te biztos polihisztor vagy, hogy az elképzelések alapján már belövöd az energetikát is :-)

6-7 év: 9 éve bent lakunk és teljesen megfelel. Egy szempontot nem vettünk figyelembe, hogy az ország inkább keletre tart, mint nyugatra, ezen kívül más okot nem látok arra, hogy ne felelne meg a jövőben. Azt is figyelembe véve, hogy a gyerek néhány év múlva ki fog repülni.

Ez nem egyemberes projekt volt. Kb egy tucat cég dolgozott rajta:

- építész, ő volt a projektmenedzser is

- 3d modellező

- liftépítő

- liftgyártó

- belsőépítész

- villamosmérnöki iroda

- gépészmérnöki iroda

- statikai tervezők

- szigetelési szakértők (volt épületi elemeket is használok)

- geodéták

- kivitelező, mint tanácsadó a tervezés folyamán

- konzulensek a helyi hatósággal

 

Ezt most így fejből írtam. Doksit át kellene néznem, hogy ne hagyjak ki senkit.

Azt gondoltam, hogy nem egy emberes volt a projekt, az építészek ritkán terveznek gépészetet és villamosságot.

Az jó, ha az építész ezt az egészet lebonyolította, akkor talán extrémebb dolgokra is képes. Én itt a környéken nem találtam hasonlót, bár a gépész és villamos budapesti volt.

Ezt 6-7 évente megismétled?

Nem. Nem szoktam építeni csak felújítani, belső teret átépíteni 

Ezt most egy extrém igény. Ilyet nem tudok venni. Kér éve átköltözött hozzánk az első házasságomban született lányom. Így a minimális új igény 4 hálószoba, 2 dolgozószoba (egyik inkább műterem) mindegyiknek külön fürdő és külön gardrób 

( sinexton | 2022. 11. 25., p – 08:18 )

Szerkesztve: 2022. 11. 25., p – 08:23

Ha tudsz adni átlagos négyzetméter árakat a múltra visszamenőleg, akkor tudok számolni várható határértékeket, hogy adott időszakra minimum és maximum mekkora növekedés várható.

Számoltam egy ilyet: az értékek növekedése (szomszédos értékek különbsége) normál eloszlású (ferdeség -1 és 1 között van, illetve histogram is támogatja). Pontosan számolható egy határérték arra vonatkozólag, hogy mi az az extrém szint, amelyet nem fog elérni a hirdetések száma erősen várható módon (3 szigma megbízhatósággal).

Normál véletlen értékek összegének számítása:

mean * n + sd * 3 * sqrt(n)

ahol n az időintervallumot jelenti a fenti 4 órás felbontásban. Tehát ha mondjuk 1 hónapra előre számolunk, akkor az 180 db 4 órás időszakot jelent. Ha a véletlen rezgések (hirdetések száma) lehetséges összegét nézzük, vagyis hogy maximum mennyire nőhet az eddigi adatok alapján, akkor:

m = 5.766830870279146 (különbségek átlaga)

s = 63.69578305962064 (különbségek szórása)

n = 180

max = 31227 (utolsó ár, ehhez adom hozzá a lehetséges max várható növekedést)

max + ( m * n + s * 3 * sqrt(n))

31227 + 5.766830870279146 * 180 + 63.69578305962064 * 3 * sqrt(180)

= 34828.73537107529

Vagyis 34829 egy olyan érték, mely fölé erősen várható módon nem fog menni a hirdetések száma a következő 1 hónapban.

Ugyanez alsó limitre számolva:

min - ( m * n - s * 3 * sqrt(n))

= 29240.676257774798

Vagyis erősen várhatóan nem fog 29240 alá menni a hirdetések száma a következő 1 hónapban.

Ezek erős stabil határok.

Egyébként a min és max érték különbsége a fenti 3 hónap alatt 3512, a számolt felső limit 1 hónapra pedig 3601-el nagyobb. Ez is mutatja, hogy nem elrugaszkodott, nem a 30-szorosát adja a határérték számítás. Ez egy egzakt erős limit.

Vagyis maximum 11.5%-on belül fog maradni várható módon az ingatlan hirdetések száma a következő 1 hónapban.

Aminek nagyobb értelme lenne, az volatilitás elemzés időszakosan a négyzetméter árakra vonatkozóan, mellyel lehetne látni, hogy az ár ingadozás hogyan változik időben, és most maximum és minimum mekkorára lehet számítani.

A nehézség ott van, hogy én csak alsó és felső limitet adtam. A piac megmondásához forecast kell, aminek nem határértékeket kell adnia, hanem pontos értékeket. Tehát én csak az extrémitások határát számolom. Hogy azon belül marad. De hogy azon belül hova változik, az nem megmondható.

Ennél jobban tudok jósolni, főleg hogy a statisztika nem ismeri a december és a január hatását, valamint a rezsi és hitel változásokat.

Napi 6x mintavétel azt szolgálja, hogy a napi átlaggal kisimítsam a hirdetők napi aktivitását. Majd később heti mozgóátlagra lehessen görbét vagy trendvonalat illeszteni.

Igen, viszont te egy nagyon szűk keresztmetszetét látod a piacnak, a budapesti lakásokat. Aminek az adatait sokszor nem lehet rávetítetni az országosra.

Engem főleg a vidéki ármozgások érdekelnének, de hasonló lekérdezéssel biztosan megoldható lenne az is. Arra utaltam, hogy az ingatlan.com bármilyen lekérdezést, szűrést tud csinálni a saját adatbázisában. Gondolom bele tudják számítani a januári leállást is például.

( Hiena v | 2022. 11. 25., p – 08:38 )

Bizony. És megjelentek a piacon a rezsitemetők. A környéken az ár úgy 1-1.5 éve 1 miillió/nm-re volt beállva a régi házaknál. Úgy 2 hónapja elkezdtek megjelenni a 70-120 nm-es házak 500 és 700k HUF/nm körüli áron. Ezzel párhuzamosan, megjelentek a 30-50 nm-es, tartalékba  vettük, de nem tudjuk fenntartani lakások és nyaralók. Szerintem tél végére ehhez még hozzá fognak jönnni a kikötött gázos és villanyos ingatlanok is. Szóval, aki venni akar, az készítheti a pénztárcáját.

"Maradt még 2 kB-om. Teszek bele egy TCP-IP stacket és egy bootlogót. "

Az ingatlan árához képest egy jó környéken a megemelt rezsi nem indokol jelentős árcsökkenést. Rosszabb környékeken sem, mert lakni kell valahol.

Az árcsökkenés elméleti mértéke nem lehet nagyobb a korszerűsítés költségénél. Ebből az elsődleges a szigetelés költsége, mert esélyes az már önmagában megoldás.

Magyarországon ingatlanbőség van és rendkívül rossz az eloszlása. Nagyons sokan vannak, akik 2-3 ingatlant birtokolnak,de kiadni nem tudják (kistelepülés), értékesíteni nem akarják (érzelmi okok, osztott tulajdon, stb). Nagyon sok a rossz építészeti kialakítású és/vagy régi, elavult gépészeti állapotú ingatlan, amit laknak vagy ha értékesíteni akarnak, akkor túlárazva akarják értesíteni. Egy tipikus, falusi 2-3 generációs, 2-4 szintes, 150+ nm-es, szigeteletlen ház egy energiatemető. Rezsicsökkentés nélkül pillanatok alatt 100-200k-s gázszámlákat gyárt. Egy ilyen ingatlan homlokzati szigetelése, 6-12 milliónál indul, ehhez jön ugyanennyi a komplett tetőszerkezet cserével (ami ugye legtöbbször szigeteletlen pala. aminek csak az elszállítása milliós tétel), nyílászárók cseréje, aztán belül a teljes csövezés cseréje (vascsövek ki), 3 fázis bekötése, stb. Mire kettőt pislantasz, már 50 millánál jársz. Jelentősen megnőttek a munkbérek. Egy kisebb ingatlannál, pillanatok alatt a telekárnál találja magát az ember.
A nyomorult CSÓKos boom, abba az illúzióba ringatta a tulajdonosokat, hogy sokat ér az ingatlanjuk, pedig nem....

"Maradt még 2 kB-om. Teszek bele egy TCP-IP stacket és egy bootlogót. "

kistelepülésen ha házat akarsz kiadni, verekednek érte az emberek... sajnos szó szerint, mert pontosan az a réteg akarja kibérelni, amelyik 3 hónapig fizet, utána soha többet, kitenni nem tudod, majd vályogig lerágja belülről a vakolatot és a fejére dől (jobb esetben benne halik)

Mert kell a pénz drogra a saját lakás rezsijének a kfizetésére. Nagyon sokan örököltek, vettek úgy nyaralót, hogy nem használják, vagy csak évi 4-5 napot használják. Ott ahol téliesítették a nyaralót, illik temperáláson járatni a gépészetet, hogy az ne fagyjon szét és a fal ne ázzon fel. Az meg pénzbe kerül.

"Maradt még 2 kB-om. Teszek bele egy TCP-IP stacket és egy bootlogót. "

Elore jelzem, nem vagyok jaratos a temaban.

Mi baj tortenik, ha 0 fok ala megy a benti homerseklet? A vizet el kell zarni es leengedni a csovekbol a vizet? Vagy leesik a csempe a falrol? Peneszedik a fal?

Nekunk regen volt nyaralonk, abban nem volt vezetekes viz (mar az aram bevezetesenek hogy orultunk), nem csinaltunk vele semmit telire.

A fal, különösen a jó minőségű fal olyan mint a szivacs, mert a benne lévő levegő adja a szigetelését. Viszont ezen porozitás miatt vizet vesz fel a környezetéből. Mikor párás az idő, de a fal hided, az-az az épp aktuális harmatpont alatt van. Akkor azon kicsapódika  nedvesség, ami be is megy a fal felé.  Ez nem lenne probléma, de ha tovább csökken a hőmérséklet akkor ebből a nedvességből jégkristályok keletkeznek amik szétfeszítik az építőanyagokat.
Amennyiben belűlről fűtve van, a fal hőmérséklete nem tud a harmatpont alá csökkenni és nem tud szétfagyni.
Belső oldalon azért kell a fűtés, mert a fal lehülésével ugyanezen jelenségek benn is lejátszódnak. Ha túl jó a nyílászárók tömítettsége, ne adj isten van miből pótolni a nedvességet (csöpögő csap) ideális környezet alakul ki a penésznek.
Extrém esetben, pl.  egy leázott falnál mindez hatványozottan jelentkezik, mert a fal beviszi a nedvességet a belső térbe.

"Maradt még 2 kB-om. Teszek bele egy TCP-IP stacket és egy bootlogót. "

Fogalmam sincs, én a saját tapasztalatról tudok beszámolni. Ha hidegebb volt, lement kb 10 fokig, ha melegebb, akkor kevésbé (alapvetően gázzal ment a temperálás, konvektoros radiátorral, tartaléknak volt egy nagy elektromos kályha, már nem emlékszem, miként állítottuk be, hány fokon kapcsoljon be, ha gond lenne a konvektorral).

Az említett nyaraló a Balatontól ~50m-re volt a déli oldalon, a tó és közte semmi, azaz víz/nedvesség ellátás rendesen biztosított volt. Extrémebb vihar után a kertben halak is voltak.

Ablakok fából (vörös fenyő, hézagokat utólag tömítettük), ablakok előtt spaletta. Télen a spaletta és ablak közé hungarocellt tettünk a hőszigetelés érdekében. Falon nem volt hőszigetelés, fal téglából.

Csont száraz volt az egész nyaraló, nagyon jól működött.

Ha precíz választ szeretnél, szerintem egy jobb építészt vagy gépészt kérdezzél meg.

Több tényezőtől függ:
a, ha van nem víztelenített gépészet akkor a belső hőmérséklet nem eshet fagypont alá. Tipikusan 5 fok körül
b, ha fenáll a falak nedvesedése, de nincs páraforrás a lakásban és alacsony értéken lehet tartani a páratartalmat, akkor olyan hőmérsékleten ami biztosítja, hogy a fal fagypont felett maradjon és kifelé mutasson a hőáramlás. Tipikusan az 8-15 fok között.
c, ha időnként használva van a lakás, fokozottan fenáll a párásodás veszélye (felázott épületszerkezet) akkor 17 fok minimum.

Amennyiben a vízóra és a vízvezeték elvezetése fagyveszélyes és nincs víztelenítve akkor édemes beépíteni fagyásgátló szelepet. Ez egy lefolyóra kötött vagy elektronikus, vagy mechanikus szelep ami folyamatosan, vagy szakaszosan elfolyat valamennyi vizet, hogy legyen annyi vízáramlás ami megakadályozza a csőrendszer fagyását.

Ha hidegen van hagyva a lakás, akkor vagy peltier elemes vagy vegyi páramentesítőt érdemes elhelyezni, de csak az at fajtát ami a házon kívülre viszi a vizet.

"Maradt még 2 kB-om. Teszek bele egy TCP-IP stacket és egy bootlogót. "

Ez elég jó válasz. :-)

Amit még érdemes, 2022-ben már nem nagy mágia: hőmérő, mely riasztást tud küldeni, ha a hőmérséklet adott szint alá menne. Mi régen telente kb kétszer megnéztük a nyaralót (leginkább hogy megy-e a fűtés), de mikor elérhető lett a mobilnet, akkor ez a hőmérő jó néhány utat megspórolt.