Ingatlan 2020

Korábbi bejegyzések:
Drága-e a budapesti ingatlan?
CSOK kontroll

 

Pár visszajelzés a piacról:

- ingatlanos ismerős sokat van otthon, nincs kinek mutatnia bármit is (Budapest I,II,XII kerület), szerinte 3-4 évig minimum stagnálás lesz. (Ő válságként kommunikálja a mostani állapotot)
- generálkivitelező havi megkeresések száma 10 db 2018-ban, 2019-ben már csak havi 1
- építkezésen megjelentek azon vállalkozók akik saját magukat kínálják
- alvállalkozók határideje jelentősen csökkent, szervizek hamar megjelennek bejelentést követően
- új beruházások értékesítői el kezdtek aktívan trükközni azzal, hogy a lakások többségét eladottnak mondják (ez mindig is megvolt, de most nagyobb a hazugság) 

A konjunktúra tetejére (már lejtőn vagyunk) elérkeztünk oda, hogy megjelentek a friss vállalkozók is, akik az addig munkából felhalmozott tőkét vállalkozásba fektetik. Nálam is bejelentkezett egy olyan ember aki nem rég még alkalmazott volt, majd valakik intéztek nekik kb 100m uniós pénzt amiből felszerszámozta magát és most munkát keres a vállalkozásának.

Ingatlanpiacon arra fogadnék, hogy lesz -(10-30)%-os korrekció 5 éven belül. Ha valaki most MÁP+-ba rakja a pénzét és 6 év múlva fog venni ingatlant, akkor ez esetben ugyanannyiért 2 db-ot fog kapni. Mit is jelent ez? Rendelkezik 30M-val most, az 6 év múlva 40M, 30M-s lakás pedig kb 20M lesz. Persze elképzelhető ennél  kisebb nyereség is, de az biztos, hogy rábaszni nem fog.

ps.: Infláció téged nem érint, ha a pénzedet ingatlanra szánod, persze ha több krumplit és csirkemellet akarsz, akkor az más. :)
 

Hozzászólások

na de ha 6 évig bérleményben lakik ahelyett hogy most megvenné a lakást? meg minek vegyen két lakást? annyi értelme van mint két autót venni.

Nagyon! Azzal támogatom meg a sikerességet, hogy rengeteg döntési helyzetet hozok létre. Vélelmezem, hogy minél többet dönt valaki, annál könnyebben teszi. Fontos még, hogy döntés után is rugalmas maradjon az illető és nyitott, hogy felülírhassa korábbi döntéseit.

Így a siker = '\prod_{i=1}^{n} 1-a_{i}' ahol "a" az esély a kudarcra az adott próbálkozásnál. 

Szerintem abszolut. A seggem afoldhoz vertem volna, ha barmelyik szulomtol valaha is akar egy forintot kaptam volna, vagy akar csak egy fel lakas arat, amibol elindulhattunk volna. Ket lakast el sem tudok kepzelni, milyen lenne, az egyikben elnenk, a masikat mondjuk kiadnank, a mostani gondjaink ugy 70%-a nem letezne. Szoval ez egy kiemelkedo dolog Oregon reszerol.

Nekem van par ismerosom akiknek itthon van ingatlanjuk, de eletvitelszeruen kulfoldon elnek.

Bizony sokszor haza kell jonni az ingatlanjuk miatt:

- gazkazancsere

- kemenycsere

- elfagyott a vizvezetek/csotores

- berlo valtas / felujitas

 

Es sokszor nincs kit megkerniuk, mert ez tenyleg "munka". Senki se fog puszira neked bemenni a gazmuvekhez es a kemenybelelessel szarakodni.

Saying a programming language is good because it works on all platforms is like saying anal sex is good because it works on all genders....

nekem is ez jutott eszembe, hogy én nem koloncot akarnék a felnőtt gyerekem nyakába tenni.

ki is lehet adni, amivel addig nincsen baj, amíg nem "befektetési" (=önbecsapási) céllal teszi az ember. Viszont arra, amire való, tökéletes: megismeri a különböző fajta embereket, egy idő múlva, úgy az ötödik bérlő környékén már sokkal jobban tud első látásra embereket megítélni. Na, ez bizony akkora tudás, ami lehet, hogy ér annyit, amennyit elkölt a lakásra az op.

Értem. Számodra. Mondtam már, hogy nem kötelező elfogadni?

Egy ilyen esetben tudod nem a vagyonelemen van a fókusz, hanem helyesen annak hozamán. Az az övé. Megtanulja, hogy a kamat/hozam a fontos nem a tőke. A tőke eszköz, nem jövedelem. Emiatt nagyon  mindegy kié a tőke, de nem mindegy kié  hozam. Lásd más pénzéből pénz csinálás.

Es tisztaban lettel volna, hogy ez mekkora ertek?

 

Mert az en olvasatomban van egy gyerekkoraban mindent megkapo kislany, majd felno, es onnantol kap egy irodahaz uzemeltetest az eddigi zsebpenz toredekeert (ertsd: inteznie kell).

 

Nekem is volt egy ilyesmi ajanlatom fiatal koromban, de inkabb kihagytam.

Egyreszt 20 lakasos tarsashaz volt, eleg "problemas" lakokkal (konkretan be kellett hajtani a lakbert), es mindig valami problemaval.

Aszem 30%-ot kaptam volna.

De akkoriban volt egy almom amibe napi 18-20orat toltam es kb. minden penzem.

Inkabb 40MFt indulotoke kellett volna.

Megcsinaltam az almomat, de lekestem vilagszinten, igy anyagilag kb. nullszaldora jottem ki (ahhoz kepest, ha elmentem volna foallasba).

 

En hiszem hogy az ember eleteben ilyen lehetoseg egyszer max. ketszer jon szembe. Es ez nem csak az, hogy jo helyen vagy jo idoben. Hanem jo idoben vagy jo jovolatassal es felismered eleted lehetoseget.

Ehhez egy lakasfelujitast a tok akar a nyakabavenni.

 

Tudod van az aki az eleteben egy hazat akar osszehozni par gyerekkel.

Es van az aki ugy latja az eletet, hogy a sajat almat akarja megycsinalni es barmi mast csinal az idoveszteseg az alma elereseben. Es ez barmi lehet, akar a rak ellenszere. csak hajlando legyel napi min. 16-18 orat beletolni.

 

Mi vegre vagyunk a vilagon. Akar konyvet is lehetne irni a temaban:)

Saying a programming language is good because it works on all platforms is like saying anal sex is good because it works on all genders....

10% atmenetileg ok, mert csak a human oldal, ha 30 ert vettem, akkor ha megdoglok sem adom 20 ert el. Legfeljebb az orokolt gyorspenz ingatlanok lesznek olcsobbak, es vagy a bedolo nagyonmuszaj ez mind mind marginalis. Epkezlab helyen kvazi exodus vagy csak siman bedolo gazdasagi kornyezet kivetelevel meg nem tapasztaltam 20% folotti esest. Nem mondom, hogy nem lehet, de most a szamaid nagyon sarkosak, csak szerintem, de lassuk meg. Nekem is csak kvazi jo lenne, mert most "ulok a penzen" es azt sosem szerettem.

http://karikasostor.hu - Az autentikus zajforrás.

Nem cáfolva a leírtakat:

-MÁP+ mellett a kiutalt CSOK darabszáma is csökken (főleg nagyobb városokban), itt voltak a nagyobb áremelkedések is.

-Rengeteg épülő félben lévő projektbe kezdtek el készpénzt bevonni a kivitelezők.

 

Szerintem bőven ráfér a korrekció erre a piacra.

Fene vigye el, hogy en sose tudok jol befektetni. :\

Szerkesztve: 2020. 02. 19., sze - 15:35

Szerintem az hogy növekszik a szabad építőipari erőforrások száma azt mutatja, hogy csökken az építkezések száma (az áfa miatt) -> csökken a kínálat -> további ár növekedés várható.

2020 Cost of Living & Rent index relative to New York alapján regionális összehasonlításban az elmúlt 9 évben budapesten nőttek legkevésbé a béreti árak:

2011 Rent: Bécs 47, Budapest: 26, Pozsony: 28, Bukarest: 16
2020 Rent: Bécs 30, Budapest: 17, Pozsony: 21, Bukarest: 13.16

A turizmus továbbra is évi 5-6%-al növekszik, ez az airbnb miatt még fentebb nyomja az árakat. (az emeleten, ahol én rakok pl. mindkét szomszéd lakás ilyen konstrukcióban van kiadva)

A vidéki árak tényleg irreálisak sok helyen, ott nagyobb esély látok 10-30% csökkenésre.

Megmondom a tutit! :)

Az ingatlan jó befektetés, de ugyanolyan kockázatos, mint a részvény, viszont a várható hozama is hasonló.

Csak magyar ingatlanpiacba nem fektetünk, főleg nem a tőkénk jelentős részét.

Diverzifikálni kell.

Lehet venni globális ingatlan ETF-et, abban van mindenféle ország mindenféle ingatlanja. Lakóingatlan az csak egy kis szelet. Van még raktár, iroda, ipari ingatlan, hotel, kórház, bevásárló központ stb. Hogy a következő években merre fog menni, azt nem lehet tudni, de eddig hosszú távon még mindig jól hozott az ingatlan.

De összes pénzünket ebbe sem tesszük bele, hanem diverzifikálni kell részvény-ingatlan-kötvény (akár állampapír) között.

Magyar lakóingatlan, ez ugyanannyira "jól" diverzifikált, mintha minden pénzünket OTP részvénybe tennénk.

> Az ingatlan jó befektetés, de ugyanolyan kockázatos, mint a részvény, viszont a várható hozama is hasonló.

Ezzel azért lehet vitatkozni: a lakások sokkal kevésbé likvidek, emiatt kevésbé/lassabban reagálnak a világgazdasági változásra. (Ez az ETF-ekről nem mondható el az általad leírt okok miatt)

De én is azt mondom, hogy ETF-en keresztül lehet venni globális ingatlanpiaci alapot, azt meg akkor adod-veszed amikor akarod, persze ez kockázatos tehát hosszú távra érdemes vele tervezni. De az ETF pont nem olyan, mint az ingatlanalap, azt garantáltan bármikor meg tudod venni és el tudod adni, max. annyi történhet, hogy buktál vele mert pont csökkent az árfolyam. De hogy ne tudd el adni, olyan nincsen, mert az árjegyző garantáltan jegyez mindig vételi és eladási árat, kicsi különbséggel csak a piaci árhoz képest.

Melyiket nézed konkrétan? Én csak olyan REIT ETF-ről tudok, ahol nincs bónusz, hanem fix éves díj a teljes tőkére, de az is nagyon alacsony, kb. 0,5% / év, vagy annyi se.

Mi lehet benne a lehúzás? A mögöttes termék az REIT cégek, akik tőzsdén forognak, átláthatók. Maguk a REIT cégek birtokolják a lánc végén az ingatlanokat. Az benne a plusz, hogy adókedvezményt is kapnak általában, mert REIT-ként működnek. Sőt már olyan REIT ETF is van, hogy a benne lévő REIT-ek által kifizetett osztalékokat egyből vissza is forgatják, hogy még azzal se kelljen törődnöd.

De akkor ennyi erővel ne fektess semmibe, max. állampapír vagy bankbetét.

Indexkövetésre gondoltam egyébként elsősorban. Az mindig hozza a piaci átlag feletti hozamot, költségek levonása után. ha szarul megy a piac, akkor az indexkövetés is szarul fog menni, de ha mást csináltál volna, akkor még rosszabbul jártál volna, szóval indexkövetés mindig működni fog.

Szerkesztve: 2020. 02. 19., sze - 19:53

Mibol gondolod, hogy 6 ev mulva is lesz MAP+?

Mibol gondolod, hogy a MAP+ kamata 6 ev mulva is uakkora lesz?

A MAP+ az unios forrasok megcsappanasa miatt jelent meg sztem:)

Saying a programming language is good because it works on all platforms is like saying anal sex is good because it works on all genders....

Ha nem lesz, akkor lesz más. 2010 óta van számlám a Kincstárnál, volt amikor infláció +4,5% prémium-ot fizetett és ekkor 9% volt az infláció. Eközben éves szinten 10%-kal estek az ingatlanok árai. Hogy miből gondolom, hogy lesz ilyen magas a kamat? Abból, hogy pénz mindig fog kelleni az államnak.

Szerintem inkább az az esélyes, hogy változtatnak a visszaváltás költségein, ahogy a PMÁP-al is tették fél éve + limitálják/felfüggesztik a napi visszaváltható mennyiséget. (de lehet, hogy nem is lesz rá szükség az forint elinflálása mellett)

Vagy egyszerűen csak kijelentik, hogy a harcban állunk Brüsszellel és hazának nagyobb szüksége van az ebbe befektetett pénzekre a migránsterror elleni harcban és sorosista spekulánsoknak minősítik az emiatt háborgókat. :)

Nyilván lenne valami féle bizalomvesztés, de a magánszemélyek pénzének kifizetésével trükközni még mindig a legkevésbé kockázatos gazdaságilag/diplomáciailag. Illetve nekik a legrövidebb az emlékezetük is. Legrosszabb esetben szerveznek majd egy békementet/nemzeti konzultációt. (vagy lehet, hogy azzal számolnak, hogy a lejáratkor már nem az ő problémájuk lesz ezeknek a papíroknak a kifizetése)

A MAP+ azért van, mert az állam nyilvánosan elismerte hogy részben elqrta az ingatlanpiacot (Varga Mihály), mert alábecsülték az építőipar kapacitását és túlzottan ösztönözték a vásárlást (ezt mondjuk bárki megmondta volna előre de mindegy). Emiatt vonták vissza a kedvezményes ÁFA-t, a MÁP+ segítségével pedig elterelik a befektetőket a vásárlópiacrol. Szerintem a kínálat _sokkal_ nehézkesebben fog csökkeni mint ahogy a vásárlási kedv. Legalábbis én ezt remélem.

Szerkesztve: 2020. 02. 20., cs - 11:27

Èn annyiban egyetértek Oregonnal, hogy nálam is az a koncepció, hogy vettem plusz lakást, amit kiadok, és ha egyetemista korú a fiam, akkor akár lakhat is benne ingyen, DE attól még nem lesz az övé. Az az én nyugdíjam.

Sot, magamról is rakok ki egy képet a falra, hogy tudják kinek köszönhetik, és mihamarabb inkább saját ingatlant vegyen magánnak. De arra jó lesz, hogy ott éljenek a párjával, amíg az alapokat az élethez megszerzik. 

Azzal viszont nem értek egyet, hogy -30%-os árkorrekció jön. Nincs miért jöjjön... Amíg emelkednek a bérek, és az emberek tudnak munkát vállalni, addig szükség lesz lakásra. Az újlakásépítés leállt, tehát a mostani lakásmennyiséggel kell gazdálkodni. Azzal lehet számolni, hogy akik eddig befektetésnek vették, most megpróbálják eladni, de olcsóbban o" sem fogja eladni, inkább megvárja az újabb emelkedést.. kivár. Addig esetleg olcsóbban adja ki. Devizahitel válság nem lesz, mert szinte nincs devizahitel ezért kár olyan zuhanásra számítani, mint ami volt a válság után. 

- fogy a lakosság
- öregszik a lakosság
- a CSOK miatt olyan réteg jutott Budapesten ingatlanhoz akinek esélye sem lett volna
- állami tranzitok idővel kivezetődnek (2022.06.3. ? fixme)
- romlik az ingatlanok állapota
- jobbak az alternatív befektetések

Az is meger egy miset, hogy miert nem laktak elotte ott azon a kornyeken.

A regi emberek se voltak olyan nagyon hulyek.

 

Plusz az infrastruktura az altalaban nulla. Ovodat ki fog a kornyekre felhuzni?

Boltot? Iskolat? Villamost? HEV-et?

 

Egy ilyen helyen mindenki kocsival jar, altalaban gyalogosbejaro nincs is az udvarra, csak taviranyitos nagykapu:)

Saying a programming language is good because it works on all platforms is like saying anal sex is good because it works on all genders....

"Amíg emelkednek a bérek, és az emberek tudnak munkát vállalni, addig szükség lesz lakásra."

Ez akár elmehetne valamelyik nemzeti konzultáció reklámanyagába is. Nem, nem azért kerül 25 millióba egy lerobbant panel a havannán mert mindenki degeszre keresi magát. A keresetek reálértéken is növekedtek valóban, de ez egy sok összetevős történet, aminek legalább az 50%-át a felfűtött állami ösztönzők adják, a többit a piaci folyamatok. És kisebb részben a jobb keresetek is.

Tudom, hogy kicsit off, de úgyis szóba került a befektetés is, babakötvényről mi a véleményetek?

Egy korrekció már nagyon elfér a piacon.