Kontextus #3 - A lakásárakról ...

Megy a sírás-rívás mindig, hogy mennyibe kerülnek a lakások. Tényleg, mennyibe is?! ^

( mauzi v | 2024. 05. 27., h – 13:20 )

Szerkesztve: 2024. 05. 27., h – 13:20

Tehát, egy kétszobás városi lakás már nem 20+ évnyi nettó medián bér, hanem csak 16 évnyi. Mondanám, hogy alakul ez, viszont ha azt megnézzük, hogy a medián bérnek hány százaléka megy el létfenntartásra, akkor valószínűleg egy emberélet nem elég ahhoz, hogy a mellette megtakarítható összegből valakinek még életében összejöjjön egy kétszobás lakás.

Az látszik, hogy az alapvető kiadások aránya nagyjából konstans, úgy 56% körül. Költeni viszont nem csak alapvető dolgokra költünk, tehát hadd tippeljek be mondjuk 80%-ot. Ez esetben úgy néz ki az eredeti mondat, hogy nem 100+ évnyi megtakarítás kell egy kétszobás városi lakáshoz, hanem elég 80 évnyi.

( nns v | 2024. 05. 27., h – 13:22 )

Segíthetek az értelmezésben? (ha már kontextus)

  1. Éveken át arról szóltak... vs Megy a sírás-rívás mindig...
  2. Jövedelmekhez képest: https://www.hrportal.hu/hr/mindent-vitt-a-berinflacio-iden-ezt-tegyuk-hr-eskent-2023-ban-20221228.html
  3. Építőipar: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20240311/sereghajtok-kozott-a-magyar-epitoipar-673853

 

Ha már megvan a kontextus, mi a következtetés? 😉

( persicsb | 2024. 05. 27., h – 21:30 )

De ez akkor azt jelenti, hogy nem éri meg befektetési céllal lakást venni, hiszen a lakás relatíve olcsó lett. Akkor mégis miért vesznek sokan befektetési céllal lakást?

Mert ahogy az emberek 85%-a (nem írok 99-et, pedig közelebb állna a valósághoz) tökkelütött hülye a pénzügyekhez. Igen, nem lehet mindenhez érteni, de a pénzügyi annyira durván végigkíséri az ember minden egyes percét, hogy legalább pár alapdologgal jó lenne tisztában lenni.

Egyébként van az az élethelyzet, amikor megéri a saját lakásodon kívül másik lakást-lakásokat is venni és bérbeadni. Leginkább, amikor szociálisan érzékeny vagy és szeretsz segíteni másokon! Ez is lehet egy szempont! Egyébként itt vidéken megéri jelenleg. Egy egyszerűsített matek:

2 lakásos társasház ára a mi városunkban: 32.5 millió ft + bekerülési költség 4% adó + 1% ügyvédi díj: 34,125 millió ft. Alapvető felújítás, legyen 1+1 millió forint, jó állapotban van. Tehát költség: 36 millió ft.
A két lakást ki lehet adni 100+100 ezer ft-ért, tegyük fel, hogy évente 12 hónapig ki van adva, nem áll üresen. Éves bevétel: 2,4 millió ft. adó: 2,4-0,68x0,15 = 258e Ft. nettó "nyereség" : 2,142 millió ft.

Ez 5,95% hozamot jelent, ami így elég szép, ha megnézzük az állampapírok kamatyait. 

Ami nincs beleszámítva, az, hogy mennyi munka van két bérlővel. Nincs beleszámolva, egy esetleges káresemény, ami meghaladja a 258 ezer ft-ot, (addig ugyanis nincs vele költség, amint látjuk az adónál). Ami még óriási tétel és nem szokták beleszámolni, hogy bizony 10-15 évente időszerű egy nagyobb felújítás, amit lehet számolni éves 2%-al, tehát lakásonként 15 évente ~5 millió Ft. Ha ezt is beleszámolom, akkor bizony a nettó éves nyereség 4.17%-ra csökken. 

Nem éri meg. És akkor képzelj el egy bp-t lakást, ami 50 millió ft és 250-ért lehet kiadni. Még rosszabb. 

SZJA-t nem a teljes bevétel után kell fizetni, hanem 90% alapján, amennyiben átalányadózást választ a bérbeadó. Választhat persze tételes költségelszámolást is. Lásd itt: https://nav.gov.hu/print/adozas-mindenkinek/vagyonugyek/Lakaskiadas.
Rossz a számítás.

A helyes az lenne, hogy 2,4 millió * (1-0,9 * 0,15) = 2 millió 76 ezer forint

Igen, viszont feljeb Carter azt irta:

Nincs beleszámolva, egy esetleges káresemény, ami meghaladja a 258 ezer ft-ot, (addig ugyanis nincs vele költség, amint látjuk az adónál)

Csak közben átalányadóval számolt, de ott meg mindegy, hogy milyen káreseménye van, mert azt nem írhatja le költségként, ahhoz tételes kéne.

Domain, tárhely és webes megoldások: aWh

Bocsánat, nem részleteztem.

Bevétel: 2.4 millió forint - értékcsökkenés (2%, az 680 ezer ft) = 1,72 millió x 0.15 (SZJA) = 258 ezer ft.

Ez az átalányadózás nem éri meg. Tegyük fel a fenti példámban az értékcsökkenés 680 ezer ft és a bevétel 100%-a után adózok, a fenti matek jön ki.

Átalányadózás: a 2.4 millió x 0,9 = 2,16 millió x 0,15 (SZJA) = 324 ezer ft. 

Ráadásul bármilyen ráfordítást csinálsz a házon, az tovább csökkenti az adóalapod. Az átalányáadózás a lusták mentsége. 

Viszont az értékcsökkenés alapja nem az ingatlan piaci értéke, hanem a beszerzési ár, ezt az szja törvény írja le. Tök mindegy, mint mind egy értékbecslő.

Ha te egy ingatlant anno 10 millióért vettél, ma már érne a piacon 30-at, akkor is csak 10 millió után számolhatsz el értékcsökkenést.

Szerk: illetve ugyanúgy igaz, hogy hiába tudtál emelni a bérleti díjakon, mert a piaci környezet indokolja, attól még az értékcsökkenés ugyanúgy az eredeti beszerzési árakon megy.

Az átalányáadózás a lusták mentsége. 

Egyáltalán nincs így. Az, hogy az átalányadó vagy a tételes adó éri meg jobban, attól függ, mennyiért tudod kiadni a lakást, és anno mennyiért vetted.

Legyen X forint a havi bérleti díj, amiért kiadod a lakást. Y pedig a lakás bekerülési költsége.

Tételes adózás esetén amit fizetned kell, az (12X - 0,02Y) * 0,15. Átalányadózás esetén 12X*0,9*0,5.

A kérdés az, hogy 12X - 0,02Y és 12X*0,9 közül melyik a kisebb, ez dönti el, hogy megéri-e átalányadózni, vagy nem, általánosságban nem jelenthető ki, hogy az átalányadózás a lusták mentsége.

Például ha most ki tudsz adni 150 ezer forintért egy olyan lakást, amit 15 éve 6 millió forintért vettél, akkor nem éri meg a tételes adózás.