azonos THM mellett jobb a hosszabb futamidő h. ha végtörleszteni akar az ember?

A végtörlesztésnek mindenféle pimasz szabályokat szoktak előírni a bankok. Lényegében azért, hogy az "elvárt hasznuk" meglegyen.

A THM (tudtommal) az, hogy ha minden költséget összeadunk, akkor milyen kamatos kamatnak felelne meg a szerződés, ami egy olyan szerződés lenne, hogy csak egy összeg és egy kamatláb van benne.

10% évi THM 25 évre felvéve elképesztő számok jönnek ki IMHO. (1,1^25=10.83!!! Tehát nominálisan 10x a visszafizetendő arra a részre, amivel még 25 év után is tartozol! Ha ezzel szemben 5%-kal számolsz, az 1.05^25=1.27.) Ha mondjuk visszaesik az infláció kicsi egyszámjegyűre mondjuk 5%-ra, akkor ezzel a szerződéssel 8x annyit fizetünk a szerződés végén törlesztett tőkére. Ez már uzsora szint a véleményem szerint. Nem számolom teljesen végig (a részletek kidolgozását az olvasóra bízzuk), de saccra félidőben még több mint a fele megvan a tőkének (így szokott kijönni a matek), és már 1,1^12=3,138428377, tehát már itt is 3X-et fizetsz nominálisan.

(Az ilyen kamatos kamatos ügyleteket Excellel a legjobb kiszámolni, Kiszámolónak voltak régen táblázatai rá, azokat keresném meg, ha kútfőből nem megy.)

És emiatt azt tippelném, hogy az előtörlesztés feltétele is olyan lesz a szerződésben, hogy jó nagy lesz a bünti. Hacsak nem köti a bankot valami szabályozás, hogy nem lehet akármennyire pofátlan. De ha az előtörlesztés feltétele az, hogy az aktuális tartozást kell csak fizetned - tehát nem fizetsz büntit az előtörlesztés miatt, akkor is rosszabbul járhatsz a hosszabb futamidővel!

A lényeg, hogy a kamatos kamattal ha a kamat nagyobb mint amit a pénz fialna, akkor azzal jársz jobban, ha minél előbb kifizeted. Ha kisebb mint amennyit fialna, akkor meg azzal, ha mennél később. Ha csak a számlán áll a pénz, akkor a pénz fialása az infláció (tehát negatív). Ha valami kamatozó betétben van, akkor annak nominális értéke plusz (azaz mínusz) az infláció. Ha meg befekteted akkor annyi amennyit ki tudsz hozni belőle. Ha a pénzt be tudod úgy fektetni, hogy az többet hoz, mint a kamat, akkor érdemes nem visszafizetni a hitelt, hanem forgatni a pénzt. Itt azt szokták benézni az emberek, hogy a befektetés szerencsés esetével számolnak csak, például hogy ez a befektetés tavaly hozott 20%-ot. De abban benne van, hogy idén meg 0%-ot fog hozni, és az infláció miatt nettó veszteség lesz. Tehát a befektetést a kockázatával korrigálva - várható értékkel kell figyelembe venni.

>reflexből az jön fel h. a 20 éves futamidő jobb, mert akkor kevesebb lesz a havi törlesztő, ezáltal több marad meg havonta, így gyorsabban/előbb tud az ember végtörleszteni, de vajon tényleg igaz ez?

Nem igaz, ha nem számolunk:

 * befektetéssel

 * előtörlesztés "alkotmányos" költségével

 * THM-nél magasabb inflációval

csak havi jövedelemmel, akkor mennél előbb teszed bele a hitelbe, annál jobb, hiszen annál rövidebb ideig fog kamatozni a tartozásod. A nagyobb törlesztőt felfoghatod úgy, mint egy még korábbi előtörlesztést a hosszab távú konstrukcióhoz képest. Hamarabb lefogy a tőke, és ezért összességében jóval kevesebb kamatot fizetsz.

Ami miatt mégis érdemes lehet a hosszabb futamidőt választani az az, hogy ha átmenetileg nincs jövedelem, akkor ne legyen akkora a baj. De erre az esetre meg inkább biztosítást kell kötni, vagy hagyni tartalékot, még mindig olcsóbb mint a 25 éves hitel.

A hatást pluszban megerősíti, hogy van az, hogy tudni kell azt is, hogy a törlesztő finanszírozza a kamatot és csökketni a tőkealapot. Ameddig csak a kamatot finanszírozod, a tőkét nem addig ott vagy ahol a part szakad, nem csökken a tőke rész. (Emiatt van az, hogy a nagyon hosszú távú hitelek elszállnak, hogy az elején sokáig szinte csak a kamatot fizetjük.) (Pont ezt csinálják az államok a visszafizethetetlen államadósságokkal.) Hosszú távú hitel esetén hosszú évekig alig fog csökkenni a tőkealap. Tényleg érdemes Kiszámoló táblázatait megnézegetni!

Több marad meg havonta. Azonban hosszabb futamidő esetén a törlesztőrészlet jóval nagyobb része lesz a kamat, mint a tőketörlesztés, tehát a végtörlesztéskor nagyobb összeget kell majd fizetni. Amikor vagy tizenvalahány éve felvettem házvásárlásra hitelt, 12% körül volt a kamat, 120ezer környéki törlesztőrészlet volt, az első törlesztőrészletból 10ezer alatt volt a törlesztett tőkerész (már nincs meg a táblázatom, amiben nyilvántartottam, a visszafizetés után feleslegessé vált).

Egyébként ha mondjuk öt éven belül tudnál végtörleszteni, akkor pénzügyileg biztos jobb az egész hitelt öt év alatt szépen visszafizetni. Más kérdés, ha a likviditási helyzet adja azt ki, hogy majd öt év múlva jutsz egyszeri nagyobb bevételhez, addig a jövedelmi helyzet nem teszi lehetővé a nagyobb törlesztőrészletet.

Nekem az volt a megoldásom, hogy amikor egy-egy nagyobb összeghez jutottam, azt egyből betettem előtörlesztésre (a hitelkonstrukcióm olyan volt, hogy nem volt előtörlesztési díj, tehát megtehettem), akkor egyből átszámolták a hitelt az újonnan kijött tőkerészre, a hátralévő futamidő változatlan maradt, és így egyből csökkent a törlesztőrészlet is. A különbséget pedig mindig félretettem, és ami összejött egy év alatt, azt megint előtörlesztésre fordítottam, újabb átárazódás, alacsonyabb törlesztő, még több félretett összeg, és így tovább. (Na meg ez épp kamatcsökkentési időszakban volt, ami erre még inkább ráerősített, de ez más kérdés)

Szóval összességében azonos kamat mellett akkor jársz a legjobban, ha minél hamarabb vissza tudod fizetni az egészet, ekkor lesz a hiteldíj a legalacsonyabb.