Lakást venni magánszemélyként befektetési céllal nem racionális

Ha van valakinek egy ingatlanbefektetési cége, és tud venni 15-20 többféle típusú ingatlant több földrajzi helyszínen, és ezzel foglalkozik teljes munkaidőben, és van erre a mutatványra több milliárd forintja, akkor hajrá.

Magánszemélyként viszont venni a vagyonunk nagy részéből 1 db egyfajta típusú ingatlant 1 helyen, az túl kockázatos. Alaptétel befektetéseknél a diverzifikáció, minden alapszintű befektetéssel foglalkozó könyv ír róla. Egy darab egyfajta típusú ingatlant venni a pénzünk nagy részéből az nem diverzifikáció, tehát már itt megbukik a dolog.

A második tévhit, hogy ingatlan ára nem csökkenhet. Dehogynem. MNB lakásárindex: https://www.mnb.hu/letoltes/mnb-lakasarindex-hu.pdf
Pl. 2003 és 2014 között nominálisan semmit sem változott a lakások értéke, de közben ugye volt infláció is, tehát ha valaki vett 2003-ban lakást, majd eladta ugyanannyiért 2014-ben, akkor elbukta az éves inflációnak megfelelő pénzt, ami elég sok.

Reálértelemben (inflációval korrigálva) 2004-ben ha vett valaki egy lakást Budapesten és eladta 10 évvel később, akkor súlyos 40%-os reál veszteséget ért el. Tehát nem, a lakásbefektetés nem biztonságos.

Harmadik tévhit: Múltbeli hozam garancia a jövőre nézve (valójában nem). Valószínűleg azért nőtt meg ennyire a lakásvásárlási kedv, mert 2014 óta kilőttek az árak. Csakhogy ez semmit nem jelent. Ezek a múltbeli árak, semmi sem garantálja, hogy következő években ugyanígy nőnek tovább. Simán lehet, hogy aki ma vesz lakást, 10 évvel később csak olcsóbban tudná eladni, mint amennyiért most vette. Befektetési alapoknál is azoknál szokott megnőni az érdeklődés, amelyek előző pár évben jó hozamot értek el, csakhogy semmilyen korreláció nincs a múltbeli és a jövőbeli hozamok között, így van ez a lakásoknál is. Röviden: az hogy 2014 óta ennyire emelkedtek a lakásárak, az abszolút nem jelent semmit és ez alapján nem mondható ki egyáltalán, hogy most érdemes venni (de az sem, hogy eladni).

Negyedik tévhit: lakáskiadás fix hozam, kevés munkával. Kivéve, hogyha hónapokig nem találsz bérlőt és addig üresen áll a lakás. Vagy a bérlő jól leamortizálja a lakást. Vagy tél közepén elromlik a bojler és azonnal intézkedni kell. Vagy nem fizet a bérlő és küzdeni kell a pénzért stb... Se nem fix hozam, se nem kevés munka.

Ötödik tévhit: lakásvásárlás biztonságosabb a részvényeknél. Ez nem igaz, mindkettő ugyanolyan kockázatos. Össze lehet hasonlítani a részvényindexek és ingatlanpiaci indexek teljesítményét és szórását, és látható lesz.

Hatodik tévhit: az ingatlanbefektetés egyenlő azzal, hogy veszünk egy lakást és kiadjuk. Ez nem igaz, ma már elérhetők ingatlan ETF-ek, melyekkel direkt ingatlan vásárlás nélkül is lehet részesedni az ingatlanpiaci hozamokból. ETF = tőzsdén kereskedett befektetési alap. Itt meg kell még ismerkedni a real estate investment trust (REIT) fogalmával (nálunk ez szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT)). Ez egy olyan tőzsdei cég, mely legnagyobb részben direkt ingatlanbefektetéssel foglalkozik, és a profit legnagyobb részét kifizeti osztalékként, cserébe általában adókedvezményt kap. Szóval vannak ez a REIT-ek, amik általában nagy cégek, és van a portfóliójukban jó sok és sokféle ingatlan, pl. lakóingatlan, irodaház, hotel, raktár, bevásárlóközpont, kórházépület, ipari ingatlan stb. Ezek profi menedzsmenttel rendelkeznek, egész nap ezzel foglalkoznak, mármint az ingatlanbefektetéssel.

És a REIT ETF pedig megveszi több száz különböző REIT részvényeit, ezeket összegyűjtik egyetlen ETF-be (ingatlan befektetési alap). Maguk a REIT-et lehetnek akár több országban, több kontinensen is. Aztán egyetlen tranzakcióval meg lehet venni egy ilyen REIT ETF-et a tőzsdén, és máris lehet részesedni a globális ingatlanpiacból. Ráadásul ezt lehet venni TBSZ-re is, és akkor kamatadó sincs.

Nézzük pl. ezt: https://us.spindices.com/indices/equity/dow-jones-global-select-real-es…
Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index, ez egy globális ingatlanpiac teljesítményét mérő index. Előző 10 évben éves átlagban kb. 12,5%-ot hozott dollárban, az forintban még több, mert azóta gyengült a forint. (nominális hozam, inflációt nem számítva) Persze a mútlbeli hozam nem garancia a jövőre nézve.

Csak az a lényeg, hogy nem racionális azt gondolni, hogy a mi kis helyi 1 db lakóingatlanunk lesz a király befektetés következő 10 évre. Honnan tudjuk, hogy az USA irodapiaca nem fog sokkal jobban hozni? Vagy a szingapúri felhőkarcolók nem fognak jobban jövedelmezni? Vagy a német raktárak nem lesznek-e sokkal jobb befektetések? Ezt nyilván nem lehet tudni, azért hülyeség egy lapra feltenni mindent és venni 1 db lakóingatlant a szomszéd utcában.

És ugye egy ilyen REIT ETF olyan REIT cégekbe fektet, ahol egész nap azon dolgoznak profi ingatlanbefektetési szakemberek, hogy folyamatosan megtalálják a legjobb ingatlan befektetéseket. Ez nagyon nem egyenlő azzal, hogy találomra megveszünk egy lakóingatlant, aztán kiadjuk. És ugye ha megveszünk és tartunk egy ilyen REIT ETF-et, az szinte semmi munka, nem úgy mint a direkt lakáskiadás.

Hetedik tévhit: legjobb befektetés az ingatlan. Nem igaz, mert összehasonlítva a részvényindexek és ingatlanpiaci indexek hozamát azt lehet látni, hogy hosszú távon kb. azonosak. Nincs semmi ok azt feltételezni, hogy adott időszak alatt az ingatlanpiac jobban hozna, mint a részvénypiac. Eleve a tőzsdei cégeknek is van ingatlankitettsége, pl. amikor birtokolnak ingatlanokat.

Valójában a teljes globális gazdaságnak csak egy szelete az ingatlanpiac, ezért a teljes befektetni való tőkénknek max. 10-30%-át érdemes ingatlanban tartani (azon belül REIT ETF), mert a globális gazdaságban sem sokkal másabb az arány.

Nyolcadik (utolsó) tévhit: valójában hagyni kell az egész ingatlanbefektetést, nem éri meg egyáltalán. Nem igaz, mert hosszú távon nagyon jól hoz alacsony kockázat mellett, csak ahogy előbb írtam, teljes vagyon max. 10-30%-át érdemes ingatlanalapba tenni, mert a globális gazdaságban sem nagyobb az arány.

Röviden összefoglalva: magánszemélyként lakást venni és kiadni hülyeség, helyette vegyünk ingatlanalapot (REIT ETF), de azt is max. kb. 10-30% arányban a teljes portfólión belül.