Drága-e a budapesti ingatlan?

Szerintem igen. Sokan azzal érvelnek, hogy más főváros jóval drágább. Szerintem az átlagfizetés és  az 1 nm árának összehasonlítás egy jó benchmarking lehet kiindulásnak (persze nem perdöntő). Nézzük!

  Budapest Pozsony Lecce Bécs Milánó Prága
AVG nettó fizetés 252,974.84 Ft 352,073.04 Ft 401,721.72 Ft 631,239.35 Ft 535,951.98 Ft 398,576.34 Ft
AVG nm ár (centrum) 983,714.29 Ft 1,064,047.54 Ft 510,521.36 Ft 2,143,782.15 Ft 2,766,619.24 Ft 1,672,011.70 Ft
AVG nm ár (nem centrum) 633,029.64 Ft 783,066.26 Ft 414,275.53 Ft 1,394,119.93 Ft 1,237,008.96 Ft 1,181,322.82 Ft
centrum nm/fizu 3,89 3,02 1,27 3,39 5,16 4,19
nem centrum nm/fizu 2,50 2,22 1,03 2,21 2,31 2,96

forrás: https://www.numbeo.com/cost-of-living/comparison.jsp

Ha nem centrumot nézzük, akkor az nm/fizu átlag 2,2 lenne. A módszer nem alkalmas semmiféle vizsgálatra csak egy kiindulópont, ahhoz, hogy ne  csak az nm árakat nézzük. Helyes lenne levonni az átlagos fizetésből a megélhetés költségeit, majd a megtakarítás összegéhez viszonyítani az nm árakat. Érdemes lehet még a városok GDP-vel osztani az nm árakat is, de egy biztos: a módszer finomításával Budapest egyre jobban túlárazottnak tűnik.  Hozzáértők szerint az ingatlannak tudnia kell havi bruttó 1% hozamot, különben nem éri meg. Ez a havi bruttó 1% két dologból jön össze: (értéknövekedés + bérleti díjak) - ráfordítás. Ne az az amit itthon nem lehet érvényesíteni az árakban vagy, ha lehetne, akkor az ingatlanok ára beszakadna.

BTW: a kiválasztott városok között Prága és Milánó kicsit csalás. Prága lakossága folyamatosan nő, míg Budapesté csökken. Milánó lakossága is csökkent, de Milánó aggrója a város többszöröse, míg Pest megye lakossága csak a 66%-a Budapestnek. A táblázatból viszont az nagyon jól látszik, hogy a helyi lakosságnak Budapest drágább, mint Bécs vagy Pozsony.

ps.: Lecce-t saját érintettség okán valamint azért raktam be, mert kb budapesti a GDP és a város szerkezete is hasonló Budapesthez.

Hozzászólások

Szerkesztve: 2020. 01. 21., k - 12:51

Igen, az, nagyon draga. Jo kis osszehasonlitas volt, koszi.

Az átlagkereset szerintem nem jó, ugyanis amit írtál, az országos. A budapesti átlagkereset kicsit magasabb, 2019-ben kb. nettó 300e, a KSH adatai szerint (https://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_evkozi/e_qli030b.html)

Innentől viszont az is kérdéses, hogy a Numbeo átlagkereset forrásai a többi országban/városban mennyire jók, és ez mennyire torzítja a táblázatod eredményeit.

Azért ezek elég durva számok. Kíváncsi lettem, és megnéztem Helsinkit:

AVG nettó fizetés: 798 712,84 Ft (2382,56 Eur) a numbeo szerint, a finn KSH szerint ennél 3-400 juróval több (de persze ők csak nettót közölnek, az 3079 Euró/1 031 997,99Ft)

AVG nm ár (centrum) 2 495 429,27 Ft (7444.54 Eur)

AVG nm ár (nem centrum) 1 374 306,99 Ft (4099.36 Eur)

centrum nm/fizu 3,12

nem centrum nm/fizu 1,72

Szerencsére Tampere környékén az ingatlanárak kb 60%-a a Helsinkiinek, aminek én csak örülök. Ahogy annak is, hogy sosem volt ingerem nagyvárosban lakni. 

 Helyes lenne levonni az átlagos fizetésből a megélhetés költségeit, majd a megtakarítás összegéhez viszonyítani az nm árakat.

Ez szerintem pont a numbeo Price to Income Ratio-ja: 

Price to Income Ratio is the basic measure for apartment purchase affordability (lower is better). It is generally calculated as the ratio of median apartment prices to median familial disposable income, expressed as years of income (although variations are used also elsewhere). 

Budapest: 15,98

Helsinki: 12,11 (Tampere: 7,44)

Pozsony: 13,12

Bécs: 14,01

Lecce: 5,76

Hát igen, Bp így is a legdrágább.

Vakon mondom, hogy tetszőlegesen képzett mutatók halmazában a többség biztosan negatívan hozza ki a budapesti árakat. Becslésem szerin 33% korrekció hozna egy reálishoz közeli árat, de még az sem extra jó ár. Sőt! Még nem is jó ár.  

 

A mostani árakat az állami tranzitok és a kedvező hitelek valamint a biztonságos befektetésre törekvés eredményezte. 2022-ben CSOK-nak vége, tavaly megjelent a MÁP+. Idénre minimum stagnálást várok az ingatlanárakban jövőre pedig trendfordulót.

Dimenzionálisan nem stimmel, az utolsó 2 sor az (fizu darab)/nm dimenziójú. (És a reciprokuk lenne nm/fizu dimenziójú.)

Érdekes lenne még összehasonlítani a külföldi vásárlók arányát (őket általában nem érinti az áltagfizetés), valamint a turizmust: "Budapest is the fifth touristically overcrowded city in Europe behind Barcelona, Amsterdam, Venice and Milan. " - forrás

Draga. Foleg ha ugy nezed hogy pl.:

Torino (belvaros+kulvaros atlag) 8.5%-al dragabb az ingatlan (csak kulvaros kb. mint BP-en), de 85%-al tobb az atlag fizu.
Becs (belvaros+kulvaros atlag) 117%-al dragabb az ingatlan, es kb. 1.5x annyi az atlag fizu.
Ertsd: konnyebben veszel helyi fizetesbol helyi ingatlant, mint Budapesten. Es hat Torino vagy Becs nem egy lekoszlott, poszt komcsi varos mint Budapest vagy eppen Bukarest.

Mostanaban valtanek masik lakasra, meg tudom fizetni, de nem nagyon akarodzik. Nem eri meg. Kulfold mar ugysem lesz, de B tervkent meg Gyor is jatszik. Remote office-os, keveset ingazos becsi munkaval (heti 3 nap beleferne). A lovet amit nem verek el be lehet fektetni. Ja es lenne egy kis osztrak nyugdijam majdan, a magyar oldalon elkoltve.

Lassan kb. mindenhol jobban megeri ingatlant venni, mint Budapesten.

echo crash > /dev/kmem

Amúgy 10-20 év ++ esetén  ez a legnagyobb tévedés a fejekben amit te is vallasz. Legnagyobb nyereséget egy olcsóbb országban lehet elérni, ha ingatlant nézzük. Ha olyan országot választasz ahol a környező országokhoz képest mindenkinél olcsóbb az ingatlan, akkor nagyot nem hibázhatsz.

 

Anno 1992-ben egy ismerősöm eladta a házát Budapesten 4M-ért és kiment kanadába. 10 év után hazajött és vett ugyanott egy szarabbat 40 milláért.

Egyreszt igen, bar en nem a cash-ben merheto nyeresegre hajtok, hanem mondjuk a normalisabb eletre. Aminek nalam szerves resze a sajat tehermentes ingatlan, normalis kornyeken. Marpedig Torino vagy Becs normalisabb kornyek mint Budapest, de meg Gyor is. De irhatnam ugy is hogy inkabb egy torinoi sajat lakas es ott elunk, mintsem ket budapesti lakas es itt elunk, vagy eppen harom szkopjei lakas es torinoban berelunk.

Masreszt a nem cash is lehet nyereseg. Becsben jobb helyen vannak pl. a gyermekeid, es jobb helyrol startolnak, mint Budapestrol. Nyereseg ez is, csak mas szempontbol :)

Ha igy nezed, most nem eri meg Budapest. De igen, ha tisztan befektetesrol es haszonrol van szo (azaz uzlet, nincs mas szempont), igazad van a fent vazolt strategiaval.

echo crash > /dev/kmem

Érdekesség: 

2011 Cost of living: Bécs 105, Budapest: 63, Pozsony: 66, Bukarest: 49

2020 Cost of living: Bécs 65, Budapest: 43, Pozsony: 48, Bukarest: 39

2011 Rent: Bécs 47, Budapest: 26, Pozsony: 28, Bukarest: 16

2020 Rent: Bécs 30, Budapest: 17, Pozsony: 21, Bukarest: 13.16

Ez alapján a bérleti díj regionális összehasonlításban az elmúlt 9 évben itt nőtt a legkevésbé.

> Egy egyszerű számpéldával élve, akkoriban Tokió 23. kerületének árából állítólag az egész Egyesült Államokat meg lehetett volna vásárolni. ( A bankok ingatlan fedezettel biztosított kölcsönöket adtak ).

Ettől azért elég messze vagyunk.

Az sem mellékes tény, hogy a régiót tekintve nem tekinthetőek drágának az ingatlanok. Szerintem egy 20-30% csökkenés benne van, de a kedvezményes áfa megszüntetése és a gyenge forint miatt kevésbé valószínű.

Az érdeklődés mellett a kínálat növekedése/csökkenése legalább annyira fontos statisztika lenne. (nem találtam erről grafikont)

Az 5%-os áfa erősen pörgette az építkezéseket. Emiatt valószínű a kínálat is csökkenni fog a következő években, aminek árfelhajtó hatása is lehet.

Random megnéztem a szomszédban épülő lakótelep eladási statisztikáira: Grand Corvin (2020 4.né átadás): 11 szabad a 194 lakásból (1-1,5m/nm)

Én jelenleg lakást  keresek Budapesten, beszéltem az ingatlanosokkal most már nem kapkodják csak úgy az ingatlant. Jót tett hogy bevezették a MÁP+-t, most sokan inkább abba teszik a pénzüket és nem ingatlanba. Ahogy néztem a statisztikákat amikor volt a válság 2008-9-be akkor volt egy 20%-os árcsökkenés,  Érdemes megnézni a takarék ingatlan indexet.  Nem számítok csökkenésre inkább oldalazásra. Kivéve ha beüt a válság. Szerintem a Budapesten ezek a új építésű lakások nagyon drágák. Millió forint felett van 1  m2. Vagy nagyon sokat kell hozzá keresni, vagy nagy pénzed kell hogy legyen, hogy vegyél egy normál lakást. Kiszámoltam, nem éri meg egyszerűen új építésű lakást venni, még ha feltesszük, hogy 1/3 ra csökken a fűtés számla akkor is többe kerül mint 20 év alatt kifizetett többlet költség a  hitelre vagy ha simán berakod megtakarításba az összeget.

 

Nem hiszek a weboldalakon lévő infóknak, hogy mennyit eladtak, szerintem kamu.

Kiszámoltam, nem éri meg egyszerűen új építésű lakást venni, még ha feltesszük, hogy 1/3 ra csökken a fűtés számla akkor is többe kerül mint 20 év alatt kifizetett többlet költség a  hitelre vagy ha simán berakod megtakarításba az összeget.

Azért számolni kell az eladhatósággal is: egy 80-as években épült panel 20 év múlva már a tervezett élettartama vége körül fog járni.

Ebben igazad van, bár én a 30-40-es években épült téglaházakban lévő lakásokat néztem Budapesten.  Azok még öregebbek lesznek..  Azt kéne tudni, hogy ezeknek mennyi az élettartalma.

 

szerk:

Itt azt írják hogy egy téglaház/vasbetonvázas építmények 150-200 év. Ez alapján sem éri meg venni újat.

Ez alapján  80-100 évet írnak a panelnak

https://docplayer.hu/173189-Fogalmak-varhato-elettartam-epuletszerkezetek-es-epitmenyek-atlagos-elettartama.html

Épp tegnapelőtt beszélte két kolléganő elragadtatva, hogy az utóbbi 2-3 évben kb 20.000 eurót (ez sacc 20%) nőtt az elővárosi (nem főváros, Temesvár) házuk értéke. Infrastruktúra ugyebár nincs, vagy minimális, tipikusan 600nm-es parcellákról beszélünk amit teletoltak házikókkal.

Van lufi és tényleg régiós.

Szerkesztve: 2020. 03. 15., v - 08:11

Ha jól emlékszem van Olaszországban ingatlan "befektetésed" ami amellett, hogy jól érzi ott magát a család  (már megérte) még van hozama is. Az most hogy alakul? Meg ha jól tudom van ott "rokon" mennyire érződik az Olasz csizma sarkában a hatás?

Nincs hozama (illetve a hozama lenne az értéknövekedés és a nyaralási költség spórolás).  Sógorom Milánóban rekedt, a családját nem látta kb 4 hete, mert ők itt élnek Budapesten.

Az ingatlan ára nem érdekel. Nem érdekel mit gondol róla a piac vagy a szomszéd, mert a szumma költségeit a nyaralási költséggel vetem össze:

https://olaszorszagiingatlanvasarlas.blog.hu/2019/07/15/s02e01_761

 

....de durva a vége. Basszus. 8 hónapja írtam.