a svajci lakashitelekrol

otthon mindenki megszokta, hogy ha venni akar egy hazat, akkor osszeszedi az onerot, kot a bankkal egy 15/20/25/30 eves szerzodest, majd a vegen ove a keco. itt kicsit mashogy van. mostanaban sokat foglalkoztam a temaval, gondoltam osszefoglalom, hatha masnak is hasznos lesz.

a fo, sokkolo kulonbseg: sosem kell visszafizetnunk a lakashitelunk 65%-at: ha mar rendelkezunk 35% onerovel (vagy annal tobbel), akkor a fennmarado reszre evente mar csak kamatot kell fizetnunk, semmi egyeb koltsegunk nincs. raadasul ez leirhato az adobol!
ha nem rendelkezunk a 35%-al, akkor 15 evunk van beamortizalni a sajat onreszunk es a 35% kozotti reszt.

nezzunk egy konkret peldat, ugy szerintem erthetobb a dolog: legyen a haz erteke 1.4 millio CHF, mi meg keressunk mondjuk 140kt evente.

legalabb 20% onerot kell osszeszednunk (1.4 mio * 20% = 280k) amibe allhat:

  • keszpenzbol
  • kotelezo nyugdijpenztarbol (BVG)
    • ha felvesszuk, adozni kell, ha visszafizettuk, visszakapjuk az adot is (es kotelezo visszafizetni nyugdij elott)
    • ha nem vesszuk fel, akkor lehet pledgelni is, ennek jelenleg nem tudok hatulutojet, de rakerdeztem a banknal
  • onkentes magannyugdij penztarbol (3. pillar)

a 20% onero mellett a masik fontos kerdes az, hogy egyaltalan penzugyileg stabilak vagyunk-e, birjuk-e a hitelt. sajnos a torveny nem most irodott, azota sokat valtozott a kamatkornyezet, igy ez 5%-os kamattal szamol, a mi esetunkben:

  • 15 ev alatt kell visszafizetnunk 35% - 20% = 15% -at a hitelunknek, azaz evi 1% az 1.4 millio - 280k reszre: 1120k CHF * 1% = 11200 CHF/ev
  • ki kell fizetnunk a kamatunkat, ez legyen mondjuk 1% a szamolas kedveert: 11200 CHF/ev, DE a torveny 5%-al szamol: 56000 CHF/ev 

a szabaly szerint a koltsegunk nem haladhatja meg a brutto jovedelmunk harmadat, azaz 140k-s fizura nem kapnank meg ezt a hitelt (46666 CHF maximum teherbiras vs 67200 szamitott (vs 22400 igazi...), ami 48%-os terhelesre rakna minket a torvenyi 33%-al szemben!). a minimum jovedelem ami kellene egy ekkora hitelhez az evi 201600 CHF mi a megoldas? tobb onreszt kell befizetni, vagy munkahelyet kell valtani :-)

a pelda kedveert tegyuk fel, hogy valahogy megkaptuk a hitelt. teljes koltsegunk 22400 CHF/ev azaz 1867 CHF/honap egy 1.4 millios ingatlanra - az elso 15 evre. utana a felere csokken, azaz mindosszesen havi 934 CHF-be fog kerulni nekunk a hitel. ezt a ket szamot erdemes osszevetni a 2600-4000 CHF/honapos lakasberlesek araival...

a hitelekbol van 2, 3, 5, 7 es 10 eves, ezekbol van LIBOR-hoz kotott meg fix kamatozasu is; a legalacsonyabb online hitelek most 0.55% korul mennek, de hallottam mar 7 eves 0.79%-osrol is, meg 25 eves 1.04%-rol is. ha a hitel lejar, akkor ujra ossze kell ulni a bankkal, kot az ember egy ujabb hitelszerzodest, es igy tovabb.

az amortizacio lehet direkt, vagy indirekt: az, hogy a bank levonja a penzt, az direkt, az pedig, hogy a bank nyit nekunk egy onkentes magannyugdijpenztart, ahova be kell fizetni az evi maximum hozzajarulast (6826 CHF iden) es csak a maradekot vonjak le. az indirekt amortizacio elonyosebb, ugyanis a 3. pillarunk be lehet fektetve majdnem 100%-ban a tozsden, igy nekunk dolgozik.

ado szempontjabol a helyzet ugy valtozik, hogy

  • a hitel leirhato a vagyonadoalapbol
  • a kamattorleszto resze a hiteltorlesztesnek leirhato az adoalapbol
  • viszont a lakasra kiszamolnak egy Eigenmietwert nevu adot, ami azt mondja meg, hogy ha nem laknek benne, hanem kiadnam, akkor nagyjabol mennyiert lehetne kiadni, de mindenfele archaikus szabalyok szerint, tehat nem a jelenlegi piaci arakon. ez allitolag egy bonyolult szamitas, de hogy megis legyen hova kapaszkodnunk, hasznaljunk 3.2%-ot, azaz 1.4 millio * 3.2% = 44800 CHF-et; ilyenkor a jovedelemhez (140k) hozza kell ezt adni, ami megadja a teljes jovedelmunket az adoalapszamitashoz: 184800 CHF.
    • a 140 ezres fizetesre a varosi es kantonalis ado Dietikont nezve (ahol 123% a varosi adoalap...) 22910.5 CHF az allami pedig 6443.6 CHF evente  =~ 20.9%
    • a 184800 - 11200 CHF (a kamat amit fizetunk) = 173600 CHF-re a ket ado 31152.55 CHF + 10129.6 CHF =~ 23.78%

az adonal nem szamoltam semmi levonassal illetve semmi vagyonadoval, ez a valosagban igy nem igaz, viszont latszik, hogy a plusz adonk nem elhanyagolhato koltseg: ugyanannyit keresunk, de az adotehernovekedes miatt meg van 994 CHF koltsegunk havonta, amivel erdemes szamolni.

( joco01 v | 2020. 01. 17., p – 10:51 )

Az 1867/hó kamatköltséget veted össze a 3000-es albérleti árral, viszont a lakáshoz hozzájön az adó, és a fenntartási költség is. Villanyszerelőt, WC szerelőt, stb. nehezen úszod meg 300 alatt, és azért több tíz éves távlatban már számolj bele kisebb felújításokat, ami 5-jegyű összeg. Illetve ami engem legfőképp elrettent ettől, az az, hogy nem akarok már 10 évet se itt lenni, és ilyen távon az egyszeri költség (átírás ügyvédi díja, illetékek, ilyesmi) is elég nagy tud lenni relatíve, gondolom ez is 5-jegyű összeg.

Az érdekelne még, hogy mi van, ha te mégis kifizeted a lakás árát? Azt a pénzt addig nem tudod befektetni, ami opportunity cost, de ezt mellőzzük. Az érdekel, hogy így mennyivel jársz rosszabbul adó szempontból mint a kamatokkal.

5 jegyu osszeg javitasra (legyen 100k) vs 420k berleti dij. vallalhato szerintem: az egyik a kukaba megy (420k!), a masik a sajat ingatlanomat tartja szinten/javitja.

en nem tudok semmilyen atiras ugyvedi dijarol, hiszen nincs ugyved a kepletben ingatlantranzakcioknal alapbol - ha a jegyzoi dijra (notar) gondolsz, az elhanyagolhato (2 millio CHFre valami 3500 CHF). atirasi dij Kt. Zurichben nincs, az egyeb koltsegek pedig par ezres. 2 millio CHF-re a teljes ugyintezi koltseg <10k CHF.

az adot egyenileg kell mindenkinek kiszamolni, ismered Te is a rendszert, bonyolult, nincs egy keplet, ezert ezt nehez osszevetni. ha nincs kamat akkor rajon az Eigenmietwert az adoalapodra plusz kell fizetni vagyonado teljesen, de az nagyjabol elhanyagolhato (2.235 millio CHF vagyonra 3275.5 CHF evente peldaul).

az opportunity costot modellezni fogom majd egy kovetkezo postban, mert engem is erdekel, es meg nem szamolgattam.

( sevil | 2020. 01. 17., p – 14:15 )

"a fo, sokkolo kulonbseg: sosem kell visszafizetnunk a lakashitelunk 65%-at:" Csak, hogy biztosan jól értsem (CHF helyett HUF): átszámolva 437M forintba kerül az ingatlan. Van 87M forintod. A hitel 350M forint. Betörlesztesz 66M forintot, és maradék 284M forintnak a kamatát fizeted ki, magát a 284M forint tökét már nem.

Igen, a lakáson tipikusan örökké marad egy jó nagy hitel. Ez szar annak, aki azt szeretné, hogy valami teljesen az övé legyen. Életed végéig a saját házad albérlője maradsz. Ha nem a kamatot fizetnéd, akkor az adód lenne több (csak azt nehéz megmondani, mennyivel több/kevesebb). Ez olyan szempontból igazságos, hogy nincsenek nagy előnyben a tulajdonosok a bérlőkhöz képest, mint más országban. Illetve azért is jó, mert nagyon alacsony kamattal (ha az adót adottnak vesszük, akkor kb. ingyen) van egy nagy halom pénzed, ami nem házban áll, hanem a 7-10%-ot hozó tőzsdei befektetésben. (Azért a házak ára is szépen nő mostanában, de ez nem diverzifikált, és nem is lesz így örökké.) Ha otthon is ilyen lenne a kamat- és adóhelyzet, simán tennék jelzálogot a házamra és fektetném be rögtön. De azért is jó, mert egyébként pont olyan, mint amikor saját házad van, tehát pl. eladhatod hitelestől-mindenestől, vagy örökli a gyereked és vagy ő lakik benne tovább hasonló feltételekkel vagy eladja. Nagy hátrány az, hogy a kamatszint növekedésével eléggé megugrik ez a költség (ezért is jó, hogy 5%-kal számolnak a hitelképességnél). Kíváncsi vagyok, nagyobb kamatszint mellett ki vállalná inkább a teljes törlesztést.

Az US kötvények jól hoznak, de a worldwide bond market se rossz, EUR tényleg szar CHF meg főleg. Nekem amúgy pont az ingatlan lenne rizikós, mert nem értem a vele kapcsolatos folyamatokat, és egy fizikai valamivel szerintem több baj történhet, mint digitálisan tárolt részvényekkel. (És én itt index-követő ETF-ekre gondolok, nem stock pickingre, egész más a rizikó vonzata.) Amúgy releváns Ben Felix videó: https://www.youtube.com/watch?v=7rvY2rIxdsA .